某房地产年度营销报告分析.pptx

2009年营销提报;;1. 扩大销售; 目标之一：扩大销售; 目标之二： 扩大影响; 目标之三： 节约成本;1. 市场走势判断; 1. 市场走势判断; 国房景气指数持续13个月回落，房地产市场难回暖; 市场走势判断： 受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境，居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明显减少，消费信心严重不足，春节后即将进入经济通缩时代。 苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期内难以走出销售困境，2009年将是苏州房地产市场最困难的一年。价格和销量可能双双深度下挫并触底。; 2. 价格竞争预测; 2009年新区中西部价格竞争预测 公寓价格： 新区中西部2008年在售楼盘公寓销售均价在3950-5300元/平方米之 间，各楼盘之间差价不明显。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均有降 价销售现象，09年降价趋势更加明显。 别墅价格： 新区中西部2008年别墅销售价格在6200-7800之间，销售情况均不理 想，目前价格并未出现明显下降，09年受存量增加和新盘上市冲击影 响，促销力度和降价系数均增加。; 3. 产品竞争预测; 2009年新区中西部产品竞争预测 公寓产品竞争 2008年新区中西部取得预售许可证而未能销售的存量公寓房约2576 套，云锦城/新港名墅/新创大河山等在09年均有新公寓房源上市，由于 供济不断增加，需求日趋减少，产品同质化严重，未来市场竞争将更加 激烈，户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难。 别墅产品竞争 2008年新区中西部取得预售许可证未销售的别墅存量为285套，09年 新上市的大河山项目将有357套的供应量，累计642套，加上本案水秀坊 项目的109套别墅，新区中西部别墅市场从2008年的约370套供应量急剧 增加到751套，面对增加1倍的市场供应和不足百套的年需求，销售艰难。;1. 项目推案策略;08.12.10; 二组团;——低开高走，稳步提升;区域组团优劣排序;预计09年总销售为25600㎡ ——别墅均价7000元/㎡ ——公寓均价4800元/㎡ ——别墅预计销售面积15000㎡ ——公寓预计销售面积10600㎡ 别墅销售约金额为：10000万 公寓销售约金额为：5000万 年度总销约金额为：15000万 ;区域塑造，产品认知。 低价入市, 性价突显。;;第一阶段销售区域;一组团;第二阶段销售区域;第二阶段推售房源;第三阶段销售区域;类型;第四阶段销售区域;类型;1. 项目推广策略; 1. 项目推广策略;1. 广告包装策略： 以“项目形象+别墅产品”为项目整体包装形象主题，淡 化公寓产品，塑造项目的气质和质感，打造区域地标形象。 2. 活动推广策略： 积极运用“市区展销会”、“乡镇巡展会”和“大客户 公关活动”，全面开发市区客户和乡镇客户，迅速打开销售 局面。; 客户抓取策略;乡镇村干部;东渚; 2. 总体执行思路; 一个核心 以别墅开盘成功为项目推广核心 别墅首次开盘的成功是项目整体运作的关键，09年推广 工作的核心是确保首次开盘的成功，因此前期的所有推广工 作均将围绕别墅开盘为核心，为别墅的成功开盘做准备。;水秀坊推广系统; 基于水秀坊独特的地理环境,我们需要建立两个推广阵地; 在市区推广阵地,我们的推广流程如下; 在西部乡镇推广阵地,我们的推广流程如下; 3. 推广成本控制;项目09年广告预算;1. 东渚售楼处进驻; 1. 东渚售楼处进驻; 东渚镇售楼处选址示意图; 东渚镇售楼处选址商铺情况; 东渚售楼处功能布局; 东渚临时售楼处内外包装; 销售物料; 模型制作; 工地现场包装;时 间：2009年2月28日（周六） 地 点：东渚售楼处 来 宾：镇政府领导/企业单位领导/公司领导/媒体记者等 人 数：50人 仪 式：剪彩/舞狮/鞭炮/歌舞 配 合：东渚镇全镇引导旗发布 东渚镇邮政夹报发布 公开活动现场礼品赠送; 本月急需开发商配合工作 销售热线申请（小灵通一部） 工地围墙广告发布（画面确认及制作） 东渚镇售楼处租赁 沙盘模型和别墅单体模型制作 工程图纸一套 确认的别墅户型和公寓户型CAD一份（含预测面积） 工地主看板制作 关联公司介绍（物业管理/施工单位/监理单位）; 2. 市区春季展销会; 市区户外广告投放 覆盖区域：新区狮山路CBD中心 主题信息：生态人居地标/诺贝尔湖景/山水城市别墅 发布数量：2块 发布时间：09年3-4月 执行特点：户外长效媒体，投放于高端人流集中区域，费用 昂贵，效果