某地产行业分析报告(财务).pptx

;目录;公司简介;在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 ;公司基本信息;公司发展历程及主要业务;2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。 2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+x” 的区域发展模式。 2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。 2005年3月，万科与浙江?南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江?南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。 2007年2月，上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启动。 ;中国房地产产业分析;商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。 通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。 ;中国房地产业发展过程中存在主要问题;资源的浪费与流失;商品房空置量增加而且正在进一步扩大;房地产开发中的短期行为对生态环境造成破坏;房地产业发展与金融业关系尚未理顺房地产开发缺乏稳定的资金来源;深万科的经营状况;2010年，公司仍实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，但是基于10年整体经济环境走势原因，在持续几年的净利润增长势头下，08年实现净利润40.3亿元，较2009年减少8.1亿元，同比下降了16.7%。公司2010年净利润的下降，与计提存货跌价准备的影响基本相当。2010年市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响08年税后净利润9.2亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。;公司财务分析;公司财务图表分析;公司获利能力;公司获利能力图表分析;公司成长性分析;公司成长性图表分析;偿债能力分析;一般认为，企业的合理的最低流动比率是2，从图中看出，从2008~2010年，公司的流动比率呈缓慢下降趋势，非常接近2，着说明公司的流动比率比较合理；与此同时公司的负债率呈上升趋势，但是与同行业平均负债率70%比较，显示出比较合理。公司的速动比率逐年下降，意味着公司的资产变现性在下降。流动比率和速动比率的同方向变动，显示出公司对存货所占比例的控制是恰当的。 综合前面分析，公司较为合理的资产负债率、流动比率和速动比率表明公司的偿债能力尚足，处于合理水平。;深万科的发展战略和前景;与此同时，一些开发商为解决资金缺口，开始放慢拿地速度，甚至退地、延迟支付土地出让金，通过降价、整售、股权出售、合作等方式，加快项目回款，以及承担高利率的民间借贷等方式，来度过融资困境。在观望气氛的影响下，深圳、广州等城市的房价开始持续下跌，一些楼盘价格与最高位时相比，已经跌去30%，一些业主的房产变成负资产，个人房贷开始出现断供现象。 ;2008年市场发生的一切，基本都在万科预料之中，遗憾的是，在2007年，尽管在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，万科在牛市的大环境中并未能完全脱俗。过于舒适的环境，使其经营细节上暴露出诸多不足，专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。2011年，万科成立27周年，作为一个年轻的企业万科已经具备了行业龙头的实力，稳健的风格和巨大的潜力可以挖掘。;个人投资分析建议;3、万科作为开发型房地产的龙头企业，无论在开发理念、业务规模、产品定位（普通住宅为主）、品牌、物业管理附加值、资金实力、融资能力都具备行业领先优势。 4、万科正处在高速发展期，既有开发量上增长还有价格上的增长，由于结算周期关系，目前还未充分反映两种增长所带来的财务效果，我认为2008年应该是万