达观_长沙新城新世界整合推广策划案_118PPT_XXXX.pptx

新城新世界 整合推广策划案;一个世界500强企业进入长沙的首个项目 一个规模达120万平米的超级大盘 一个囊括全程名校、豪华会所、繁华商街、精品华宅的成熟社区 ……;而今的新城新世界，离大家的期望还有多远？;新世界集团的期望;业内人士的印象;购房者的印象;如何突破瓶颈，扭转局面？;本案架构;现实的批判——前期推广回顾;项目前期推广过于平实，未能在项目入市之初奠定项目高端及大盘的形象。后期借蓝爵的推出骤然之间将形象拔高，又未能给予充足的价值支撑，导致项目前后形象差距过大，而给予消费者的心理差距也很大。;批判三：;我们认为，既然项目已做的足够好，又已拥有足够多的优势，那么我们要做的，就是将最核心的优势集结成拳，再用力打出去！;市场的研判——市场研究分析;09年长沙楼市急速回暖， 10年是佳境延续，还是暗藏危机？;成交时间;成交时间; 3月阶段成交情况;通过对长沙09下半年至10年第一季度的分析，我们认为： 长沙楼市自09年中开始， 量价齐升态势明显，整体发展迅猛， 消费力的快速消耗及价格的快速上涨， 对未来销售形成一定挑战！;根据官方公布数据，08年新开工建筑面积1013万平米，09年上半年为390万平方米，09年下半年为500万平米，预计10年上半年为700万平米；自08年初至10年上半年，累计新开工面积达万方，扣除08、09年供应量，10年上半年尚有未上市新开工建筑面积998万平方米。预计10年全年供应量在1270万平方米左右，相比09年的710万平方米供应量大幅上涨。 受季节性因素及政策转向因素的影响，2010年长沙市上半年供应量不大。1月市场供应量为69.51万平米，较上月略有下降，但仍处在高位，面对逐渐收紧的政策，不少项目抢在春节前开盘。2月份，新开盘楼盘仅两个，且属于已有楼盘后期发售，市场趋于供求平衡。随着开工量的增加，下半年将促使新项目上市，供应量将出现大增。; 长沙2007-2010年供应量走势;板块供应量：各区间供应量增加，竞争进一步升级;通过预测长沙市整体供应量及各板块供应量，我们认为： 供应量将急剧增加！上半年供求基本平衡， 下半年供会大于求，销售压力剧增！;2008年市场多方观望以及成交低迷使得长沙住宅市场处于严重供大于求的态势，而2009年的火热市场对存量的迅速消化导致了市场的供不应求，市场压力得到缓解。另据统计，2010年1月商品房签约17574套，面积187.83万/平方米。其中住宅成交16177套，面积171.88万㎡， 2月份第一周全市新建商品房共成交3687套，成交面积为38.53万平方米，较上周增加2.33万平方米。由于供应量下降，预计2010年长沙住宅市场供求将趋于平衡。 此外政策在09年底转向趋紧，遏制投资投机需求的同时增加针对刚性需求的市场供应，使得供求结构也趋于合理化。 按照2010年各季度的新增供应及成交量来计算，未来四季度长沙市场整体供求保持在1左右，有利于市场稳定良性发展。预计2010年一季度，受市场预热影响，市场仍处供不应求的局面，随着政策效应逐渐凸显2010年二季度市场将趋于供求平衡，下半年市场将出现供过于求的局面，但市场压力不会太大。; 长沙商品住宅市场2007-2010年市场供求走势图;通过预测长沙市2010年供求关系，我们认为： 2010年，长沙房地产市场上半年供求平衡， 下半年供应量激增， 供大于求将成定局，销售压力随之剧增！;1）政策层面：09年底以来，中央出台了系列抑制投资需求，控制房价上涨的措施及条例，房地产政策从紧趋势逐渐明朗，10年国家将继续给楼市降温； 2）需求层面：09年三、四季度成交量明显放缓。11、12月由于业内关于收紧二套房贷政策，成交量短期爆发。表明投资需求开始占据市场主导地位；随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小，同时，城市刚性需求经过09年的集中释放，10年将有所收紧。从各区2010年1月的成交情况来看，雨花区以1271套的总成交量连续六次名列五区第一。而天心区则以1134套排名第二，开福区则成交586套，位列第三，成交量较低反应出需求已较去年末降低。 3）选择层面：随着供应市场的活跃，消费者所面临的选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低。 综上所述，2010年整体成交规模的收缩已成不争事实。根据以往经验，2010年成交量将大幅回落，预测幅度在20-30%，略高于07年水平。;长沙商品住宅市场2007-2010年市场成交走势图;达观观点：;恒大绿洲 ;主力户型： 三房二厅 四房二厅;茂华国际湘 ;主力户型： 三房二厅 四房两厅;优山美地 ;主力户型： 二房二厅 三房二厅;新华都万家城一期;融科紫檀 ;主力户型： 三房二厅 四房二厅 五房二厅;万科金域华府 ;差异！整合！;项目的评判——项目优劣分