皖煤集团_集团管控与流程优化项目_诊断报告战略理.pptx

皖煤集团-集团管控与流程优化项目诊断报告框架-战略理解内部讨论使用战略明晰主要分析思路2外部环境P2004战略战略明晰ES煤主业煤主业T内部资源能力煤化工煤化工12煤炭物流煤炭物流3… …非金属材料非金属材料行业标杆借鉴1房地产房地产23… …房地产宏观调控对房地产行业的影响2007－2008年宏观环境变化对房地产企业的影响有利/不利1、央行从2007年1月到12月连续进行6次加息，并7次上调银行准备金利率。上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开发商的财政压力。 不利2、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，房贷利率在基础上提高10%。 减少了投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。 不利3、征收物业税。开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低。也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。 有利4、提高城镇土地使用税。 将抑制开发商超长时间的捂地和囤地，对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求，中小开发商和项目公司生存空间进一步被挤压。 不利5、土地出让政策进一步规范。 加大一级市场的竞争，而规避了非常规获取地块的现象，使游戏规则更加规范 。有利6、建设部提出“优先确保中低价位住房用地” 。自住型购房者将会是最大受益者。高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。 不利7、物权法的提出。由于确立了私权所有，会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营。从长期看，对于市场需求将会有一定的拉动作用。 有利宏观环境影响分析宏观经济政策进一步规范房地产市场紧缩银根，控制房地产投资过热紧缩地根，规范房地产无序开发打击囤房圈地，规范房地产供应市场抑止房地产投机、投资需求宏观经济政策给房地产企业提出更高要求银行贷款越来越难，压缩了房地产的资金来源土地获取越来越规范，土地获取越来越难结论：宏观调控变相的促进了房地产的整合，随着地根、银根紧缩，导致部分融资能力有限、拿地不占优势的企业从这个行业内消失。当前房地产的竞争，更多的表现为资金、土地的竞争。现今中国房地产企业核心竞争力的关键要素关键要素一：充沛的资金来源 拿地门槛在一步步的提高；更为严峻的是，随着地价的不断攀升，对企业的资金能力要求越来越高。这些都导致资金实力成为房地产行业竞争和持续发展的首要关键要素。 从我国目前的情况来看，房地产公司获取资金的渠道比较单一，银行借贷是主要的融资渠道。此外，还可以通过海外基金和企业发债上寻求突破，上市融资也是一个可行的渠道。关键要素二：土地资源的获取 8.31之后，中国的土地制度发生了巨大的变革，多元化的拿地模式正在被招拍挂所取代。 主要的拿地方式有：招拍挂、协议转让拿地、政府请进来的方式、一、二级联动的拿地方式。企业开发模式、与政府关系、自身的资金实力都决定了公司是否能获得较多的土地储备。 关键要素三：管理能力和水平的不断提高 目前我国房地产公司的管理模式主要有两种，一种是以万科为代表的区域集约型开发模式，另一种是本地开发和跨区域开发阶段。这两种管理模式无所谓好坏，关键看能否符合企业当前发展的阶段，能否帮助企业实现这个阶段的成长。中国市场极大的容量决定了每个公司几乎都有自己的生存空间，行业属于非完全竞争市场。由于行业的竞争并不是很充分，因此，自愿提高管理能力的企业并不多。但是部分公司开始逐步思考提高管理能力和水平，一部分是上市公司被动提高管理水平，一部分是适应市场环境的变化，主动提高自身的管理能力，先别人一步提高管理水平和运作能力。 皖煤房地产产业的由来和发展进入房地产的由来馨苑房地产公司和恒馨房地产公司在2002年和2003年相继成立，馨苑房地产主要在各矿闲置土地上开发职工住房，不以赢利为目的；恒馨是从事房地产开发。恒馨房地产开发的由来是，政府以地抵债的方式将土地以低价卖给皖煤，皖煤拿这块地做了第一个房地产开发的项目。 房地产的发展模式目前房地产获取土地的主要方式是利用地方关系、补偿贸易的方式拿到便宜的土地；资金来源：一部分是集团自身投入，一部分是向银行融资贷款；房地产“十一五”规划馨苑房地产的开发面积为22.88万平方米，恒馨房地产规划开发的面积为104.78万平方米。恒馨开发稳步上升，不求快速扩张。皖煤在区域房地产市场的竞争力和劣势皖煤在区域房地产市场主要的竞争力主要来自：以与政府之间的良好关系和自身的资金实力获得较多的土地储备，并有土地价格优势；皖煤是当地最大企业，并且具有较强资金周转能力，银行信用度较好。在当地有相对优势，一方面自有资金充足，另一方面融资方面有比较优势。皖煤在区域房地产市场主要的劣势：没有完善的房地产规划发展战略，对房地产的发展没有战略指导思想；管理不够专业