第六章建设项目财务评价.pptx

第六章 建设项目财务评价;第六章 建设项目财务评价;考察项目在财务上的可行性。; 二、财务评价的主要内容： 1.财务盈利能力分析 研究判定该项目值不值得投资，编制的主要报表有财务现金流量表（项目、资本金）、损益表 ; 2.财务清偿能力分析 研究最佳资金可能来源，解决资金的供应问题。编制的主要报表有：资金来源与运用表、资产负债表。 3.外汇平衡分析 衡量项目实施后对国家外汇状况的影响，编制的报表有：财务外汇平衡表; ???、基本数据和基本财务报表;1、项目财务现金流量表的编制;;;;项目投资现金流量表（出售房地产） ;; 税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及末分配利润等项进行分配。 ①法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10%提取，盈余公积金已达注册资金50%时可以不再提取。公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出。 ②应付利润为向投资者分配的利润。 ③未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。;;损益表（出售房地产） ;;出售项目投资开发成本估算;2、经营税金及附加 经营税金及附加=“两税一费”+印花税+交易管理费 （1）“两税一费”。营业税+城市维护建设税+教育费附加 营业税=销售收入×5% 城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%） 教育费附加=??业税×3%。 （2）印花税 印花税=销售收入×0.05% （3）交易管理费 交易管理费=销售收入×0.5%;3、土地增值税 （1）土地增值税=增值额×增值税率 （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-销售税金及附加-其它扣除项目。 其中：其它扣除项目=开发成本×20%。 （3）增值税率 增值税率根据增值比例来确定： 增值比例=增值额÷总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超过200%，增值税率取 60%;6、利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即：6=1-2-3-4-5 6、所得税 所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25% 7、税后利润 税后利润=利润总额－所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，??余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。;8、盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。 （1）公益金=税后利润×5% （2）法定盈余公积金金=税后利润×10% （3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润 可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润 ;1、投资利润率 ——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率 ;9、 损益表对应财务评价指标（盈利能力）; 例1：某新建项目总投资65597万元，两年建设，投产后运行10年，利润总额为155340万元，销售税金及附加56681万元，自有资本金总额为13600万元，国家投资13600万元，其余为国内外借款。试计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。;（三）资金来源与运用表的编制 资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。 编制该表时，首先要计算项目计算期内各年的资金来源与资金运用，然后通过资金来源与资金运用的差额反映项目各年的资金盈余或短缺情况。项目的资金筹措方案和借款及偿还计划应能使表中各年度的累计盈余资金额始终大于或等于零，否则，项目将因资金短缺而不能按计划顺利运行。;资金来源与应用表组成;序号;“损益表”与资金来源与应用表的关系;（1）利息备付率 ——指项目在借款偿还期内可用于支付利息 的息税前利润与当期应付利息的比值。;（2）偿债备付率 ——指项目在借款偿还期内，可用于还本付息的资 金与当期应还本付息金额的比值;例：偿债备付率( )。 A.是指借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值