惠州金融街惠州金海湾高尔夫别墅专项研究项目结案总.pptxVIP

巽寮湾高尔夫别墅专题研究案例总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。研究内容界定—— 本次研究着重讨论的内容贵集团仍然感兴趣的内容珠三角类似别墅市场状况研究 高尔夫别墅案例研究 规划设计要点指标核心区选址功能布局资源利用国内类似案例市场表现研究消费者习惯研究 单体建议风格和立面建议环境及展示户型创新点建议配套和社区服务建议产品研究和产品建议——以报告的形式提出市场建议——沟通和探讨研究方法——案例研究市场简析项目背景；规划；建筑单体；户型；景观；配套。项目本体分析市场分析；别墅个案；项目市场占位；客户定位。产品建议巽寮湾大区域状况；南区在巽寮湾整体开发中的地位；高尔夫别墅项目承担的作用；球场和地块条件分析。消费者的生活状态；案例结合资源状况和开发策略给出规划建议案例结合世联的市场经验给出产品建议。方法论“从案例中来，到产品中去”——研究案例的同时，结合具体案例所在市场状况分析，与本项目的具体状况匹配，并结合项目自身的限制条件给出高尔夫别墅的产品建议。研究边界本次研究的对象，是国内外知名高尔夫别墅产品，报告将给出的是针对整体定位以外的产品打造建议；并在规划跟进服务期内研究珠三角和全国类似项目市场状况给出辅助性的市场建议，以推进规划，是合同约定范围外的附加值。项目概况案例研究市场简析总体规划及分期建议别墅物业发展建议深圳香港大区域概况——巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段，南区喜来登已经投入使用北区：是巽寮湾旅游度假区的入口，邻近稔山镇，道路水电通讯都已建成。临海面较多礁石。金海湾大道凤池岛中区：巽寮镇生活区，基础设施配套有学校、海鲜酒店、中国移动、加油站等，路网以及水电通讯都很完善。存在较多的旧式私人酒店和度假屋，品质参差不齐。巽寮湾巽寮镇生活区云头角松园湾喜来登长咀角南区：滨海路即将完工，周围散布一些村庄，基础设施还不完备。山体较多，海景资源丰富。新村湾本项目富巢湾磨仔石南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最优，但目前周边配套不足，度假氛围正在培育交通：金海湾大道贯穿南北区，进入本项目公路通车至喜来登酒店，其余路段正在施工。沿海度假酒店：喜来登（2008年6月28日开始营业），洲际国际酒店（项目进行中），还有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽谈中。27洞高尔夫球场：已规划好球道，预计2009年8月前完成九个洞，2010年前完成18个洞，投入使用。游艇码头：将设置游艇会，修建游艇别墅。三角洲游乐场：已营业，经水路20分钟可到达。金丝猫山商业圈110kv变电站本项目沿海酒店群游艇码头区三角洲游乐场453621规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头上，海滨景观与高尔夫景观资源优异规划中别墅用地共373亩，总建面6万平米；整体坐落在山脊和山头上：地块多为连绵起伏的山体，且坡度较陡，基本保持原生态，山坡地势高差最大约为60米；住宅用地的圈定中已经考虑到了地块的可开发性；西南侧具有最好的海景资源区。用地指标规划用地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率建筑覆盖率（﹪）1地块790416000.200.152地块7846380000.10.033地块70801247800.350.254地块61396214880.350.205地块29827104390.350.206地块29777110000.370.40整体278168773070.280.20地块资源解析——容积率指标宽松，资源禀赋优越，规划和产品发力的余地很大 容积率宽松项目地块总容积率为0.2，按照我们的经验，0.4左右的容积率可以较轻松地规划独栋别墅。由于指标的宽松，给项目本身物业的选择留有较大余地。 景观面和资源状况优越项目内几乎所有的物业都可以占有海滨景观或者高尔夫景观，资源禀赋优异。 地形条件复杂多为山坡地势，给开发带来一定难度，同时也限制了开发区域的灵活性。良好的资源禀赋和指标优势如何在产品中体现出来，将是规划和产品建议中的一个关键；同时，也应当看到资源条件带来的部分开发难度。核心问题界定——巽寮湾自身发展高尔夫物业的特性企业层面的思考目前在国内高尔夫球场靠自身的运营盈利是非常困难的；而是高尔夫球场往往能形成对住宅价值的良好支撑；根据世联经验，不同的球场和不同类型的物业其价值的互动程度是不同的；我们应当找到我们的球场能为别墅带来的价值是什么？巽寮湾整体来说，是一个20.4平方公里的大型区域开发；大型区域开发投入巨大，利润主要来自旅游收入的增长和区域增值带来的地价和房价增长；我们的别墅项目除了实现本身的额利润，更应当承担区域价值提升的一环。基础设施、回收期较长的旅游项目，区域开发前期投入巨大；住宅物业的开发往往是大规模区域开发赖以生存的现