惠州_公寓市场调查及项目目标客户分析.pptxVIP

谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产 2007年5月22日酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义 酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。 酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。酒店式公寓的本质特征：不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取利润。家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器；室内装修标准强调品位感。聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修，投入成本较高功能设置欧美客户日韩客户基本要求欧美装修风格、简洁、明快同样户型面积偏大日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面同样户型面积偏大公共设施咖啡店、西餐厅韩国烧烤、日式料理房间生活配套家具电器齐全(欧美风格)电视要能收到CNN、HBO等英语电台厨房要有电磁炉、微波炉、咖啡机等简单厨具家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具日本客户必须要有浴缸商务配套传真机、复印机、宽带传真机、复印机、宽带总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口必须配置全套家具和家电酒店式公寓特征分析2硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务，投入成本大项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。 酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次惠州高端酒店式公寓客户需求研究酒店式公寓终端使用客户现状----以常驻中国的外企高管为主惠州酒店长包房客户现状职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管行业：电子、汽车、贸易公司：三星、SONY等其他城市酒店式公寓客户一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客户的分布散、层面过窄，缺乏足够的需求支持横沥富士康工业园陈江、仲凯高新区SONY、TCL、三星南部新城数码科技园大亚湾石化城壳牌、西部工业综合组团东风汽车城惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价项目项目位置占地面积建筑面积销售均价发售日销售方式金世界银座江北40006680055002004-11-28产权式销售丽园金都国际麦地609658940036002005-05-015年带息原价回购，年收益8% 金銮四星级产权式商务酒店麦地___2600065002005-06-23保底租金2000元 海悦假日国际公寓麦地___3万12-8 __三环酒店式公寓麦地——1216339802005-10-15开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购 凯旋莱茵公寓东平___9000售价为4500（带1500精装修）2005-10-5销售20％后未售 惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组成，建成后为惠州第一高楼该项目占地面积153