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租金定价策略及测算方法计划 租金定价策略及测算方法计划 PAGE5 租金定价策略及测算方法计划 向来以来，商业地产的租金拟订都是关注的焦点。关于业内人士来说，怎样拟订恰到利处的租金方案，既是一个难点，又是项目推动过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价钱定位、 租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及著名项目租金明细四大方面做实操干货分享。 后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及怎样提高租金回报率等问题进行深入解析，敬请关注。一、怎样做好租金价钱定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为 纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营可否成功，经营寿命可否长久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，关于不一样的业态在租金方式的选用方面也存在着很大的差别，比如：服饰类业态在营运方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采纳纯租金的租金方式。所以，不一样的业态商户会选用不一样的租金方式，而不一样的租金方式也合适不一样的商业业态。不一样业态关于营运方式有不一样的偏好。即便是同一个业态，不一样的品牌也会依据自己的发展水平拟订不一样的营运制度，从而使品牌能够扩大市场份额，提高著名度，获取更多的利润。2、怎样进行租金定位？要做好租金定位，最重点的是考虑当地域及本商圈商业发展水平。第一，商圈业态散布不是均衡的。其次，商圈内租金散布也不是完整呈某种线性关系，同一条街道不一样业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个要素。一是区位要素；二是预期经营状态。事例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①地区租金水平：项目公里范围内商业租金价钱；②类比项目：依据项目定位，参照类比项目；③行业租金蒙受能力：联合不一样类其余商业最高租金蒙受力、日招商经验，对租金价钱进行合理把控；④项目地理地点、发展远景：项目能否面对重要利好变化，如交通、城市规划等。 主要商方案①主力商家：主力店，品牌形象好商家，采纳低条件租，如装饰等方式或扣点降低商；划中部分聚人气，如美食广可自。②小商家：小商家有从众内心，在主力店已引的基上，可合适拉高小商家租金，提高开商整体效益。③租年限、免租期：一般控制在2-3年；餐、主次力店3-8年、保证商家持，于免租期在12个月以上的商家采分段支持，防止商家出免租期后弃租的象。 ④履保金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月之内。事例2：商城租金定位策略租金招租者投利润的主要根源，其订价高低直接影响投回率的高低，但因为商地的特别性，租金不考投回，必考众多要素，使各利益有关方均能比理想的期，达到一种均衡。在众多租金定位方法中，本事例采纳固定租金加可租金的方法，即算租金=固定租金+可租金此中，固定租金合考当地商水平、租金整体水平、商圈展状况、城市将来展划等要素。可租金主要考要素本目的内部状况， 此中包含：本案商圈地点、品牌感化力、策略、楼座地点、商区位、争要素、招商可及性等要素。二、租金研告怎么做？租金怎样定？拟订准从何而来？周的争目的租金水平是怎的？商圈整体展划是什么？目商的承租水平怎样??些都是在租金定制程中的关信息。些信息需要通周祥的研划和精确的研象而得来，在此大家介绍几个拥有代表性的租金研事例，分享租金研告的整体思路和施方法。事例1：深圳万象城租金研与策划告整个研告特别而全面，详细内容从深圳市商物整体市概略——体市供需水平解析，深圳市主要商旺区（商圈）解析。五大争手（地王物中心、中信城市广、西武百、太阳广、湾广）行、深入的解析，研重点：目地点、模、招商条件（价）、每商合；并从五家商中，每挑不一样的1-2个具代表性客，其详细租条件，以供参照。 通目商事例租金水平比解析，以及不一样行蒙受租金水平及承租面比解析等，深圳市商将来租金本目初步展建，本案的市定位：商合布局租金条件的制、影响大型物商租金的主要要素、各楼商合布局及种分派比率、各楼商目客、确立物中心租条件的 制定，最后确立本案各楼层的租金方案。事例2：天津银河国际购物中心租金调研报告本案第一从天津零售商业散布状况开始，从城区商业物业存量及新增供给量，到对百货、大型商场、商场、便利店、专业市场、购物中心等业态租金状况的解析，总结一类商圈主要零售物业租金水平易租金收取方式。同时，对零售商户、餐饮商户和其余商户详细解析租金收取方式，计算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并拟订同一楼层商店租金订价依照；以及将来租金增加比率和租金方案的使用原则。三、租金测算方法示范1：营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样，角度不一样，采纳的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个门路：①实地调研；②网络查问；③与第三方企业合作；④经过营业额进行反推（此方法较为正确，合用于调研难度较大