【房地产精品文档】建业森林半岛老房子商业街提案.pptxVIP

以城出世 万象新天森林半岛商业项目定位报告——武汉舵落口项目发展战略定位报告报告结构报告结构一、项目概况及经济环境分析 五、集成与演绎： 市场与定位的对照检测系统 二、SWOT分析 六、项目功能定位及业态初步划分 三、市场信息与项目定位有效互动七、目标客户群定位四、项目总体定位八、项目的定价定位第一章 项目概况以及经济 发展环境分析 1.1 项目的基础条件[区位地段]该项目位于郑州市文化腹地，东风路与丰庆路交叉口北丰庆路，森林半岛一期别墅东侧，东临丰庆路。[地形条件]周边家乐福、世纪联华、香格里拉大酒店。整个商业街整个规划如同一个镇，以“老房子”为龙头，期于商业为院落的形式，2层为主，局部3层，分布于公园内，形成地标性商业街 （图中星状为项目所在地）定位要求 [项目规模]地面总建筑面积：26248㎡ 。商业街面积：商业街地上商业面积18530㎡。老房子主题餐厅：2694㎡。酒店式公寓面积：5024㎡。地下商业面积：648㎡，停车位：地下层面积 8854㎡，地下停车位176个，地上停车位 38个。 1.2 项目的营销环境 [项目地理环境]金水区位于河南省省会郑州市的东北隅，是河南省综合改革试点区，因金水河流经辖区而得名。南连管城回族区、二七区，西接中原区，北靠惠济区。地理位置为东经113°40′—113°47′北纬30°50′—34°57′,辖区总面积242.２平方公里，其中城区面积5８平方公里，辖15个街道办事处，2个镇，是郑州市面积最大、人口最多的城区。[人口环境]至2006年末，郑州市总人口724.3万人，其中女性350.0万人；城镇人口436.3万人（非户籍常住人口200万左右）；农业人口282.8万人。全市人口出生率9.13‰，死亡率4.78‰，自然增长率4.35‰。金水区是河南省综合改革试点区，地处郑州东北隅，因金水河流经境内而得名。2005年年末，全区总人口达到101万人，建成区人口达到86.5万人，分别比“九五”末净增10平方公里和16.5万人。[郑州宏观经济环境]党的十七大报告提出，人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。而郑州市要提前10年，也就是在2010年实现全市生产总值、人均生产总值比2000年翻两番。 中共郑州市第九届委员会召开第七次全体会议，对2004年制定的《郑州市全面建设小康社会规划纲要》进行了修订。大会上，修订稿获得原则性通过，进一步修改后将公布。1．去年省会城市中郑州GDP排第九2．争取进入“第二方阵”3．人均3000美元目标将提前实现[商贸布局规划中的竞争环境] 农业路以北，南阳路以东的北部城区，是郑州大中专院校比较集中的区域，近几年城市面貌得到了很大的发展，成为继郑东新区之后的又一个房地产开发热点区域——住宅开发已从以中档低向中高档转型；大中型商业物业（商业、商务、办公及酒店等）已从无到有，从有到大。 “东移北扩”，是郑州城市空间发展的主格局。在郑州市政府的发展规划中，东移是主发展轴，而北扩是副发展轴。郑东新区是城市未来的中央商务区（CBD）；而本项目所处在的城市北部区域则可以被发展为城市的副中心，在城市的整体发展中也具有相当重要的地位。 【定位诠释二】[周边项目简要分析] 天旺广场步行街——北部城区的核心龙头商业项目，总建面积近10万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合性商业步行街。世纪联华、阿五美食、重庆富侨等一大批商家进驻。提高了北部城区的商业零售业发展水平，已初步形成了以天旺广场为核心的区域型商圈。 已基本建成与天旺广场隔街毗邻的香格里拉大酒店，即将开工建设的开祥置业项目，也将配套有较大体量的商业和商务功能，这将进一步丰富和促进北部城区商圈。第二章 SWOT分析 2.1 项目的优势（1）位于作为全省政治中心的金水区内，具有一定的地域优势；（2）项目基地的地块非常方正，具有地形优势；（3）项目位于东风路与丰庆路交叉口北丰庆路，具有一定的临街优势；（4）项目本身和同一品牌的森林半岛住宅区互为依傍，互相支撑，具有很大的联动优势；（5）项目比邻绿荫公园，具有一定的景观优势；（6）发展商有很大的实力，且管理成熟，具有的很大开发流程与管理优势；（7）本项目是郑州市内目前最具有建筑风情的商业建筑，具有极大的特色优势；（8）项目体量不大，可以迅速消化市场存量，实现资金的快速回笼，减缓市场压力，降低 开发与经营奉贤我，有体量优势；（9）本项目的发展商为河南省最具口碑的建业集团，在市场推广方面，具有很大的品牌优势。 2.2 项目的劣势（1）项目虽然位于国家机关林立的金水区内，但是处在金水区的边缘地带，原先被认定的地域优势被无情地消解了许多；[劣势制控与转化措施：多强调项目所处的金水区的地域优势，尽量淡化本项目在实际地段上的边缘地带，区位的劣势无法直接改变，我们只能在顺乎自