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前期物业服务管理民事法律关系培训感想
星期五，在相成物业公司的培训中心举办了一场法律学问的学习辅导。由长沙着名律师z先生来演讲。 现将我的受训感想以文字的形式来与大家共同共享。 物业服务的民事法律关系是业主和物业服务企业之间的“托付合同关系”。详细表现形式有《物业服务合同》和《前期物业服务合同》两种情状况。而《前期物业服务合同》的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业、也涉及业主。《前期物业服务合同》是建设单位…开发商与服务企业就前期管理阶段双方的权利义务达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。 目前在“托付合同关系”的全都认同的基础上，在法律实践中存在着两种不同的状况。一种物业服务合同即是托付聘用关系；而另一种物业服务合同是托付代理的关系。通过这次律师来公司普法演讲，我深刻地熟悉到《前期物业服务合同》是属于“托付代理关系”。而《业主大会、业主委员会》与物业服务企业签订的《物业服务合同》是属于“托付聘用”关系。 在前期物业管理中的民事法律关系中，购房客户从“债权人”取得钥匙收房、办理产权登记而演变为“物权人”；建设单位…开发商“授权”物业服务企业进行分户验收、交房入伙、商品房质量维保的监督实施和开展物业服务的详细内容，建设单位…开发商和物业服务企业之间形成了“托付代理”的民事法律关系。 在前期物业服务管理的过程中，物业服务企业如何在建设单位…开发商与购房客户“将来的小业主”之间规避风险责任？ 这一点是我从事物业服务行业以来的确是未曾考虑到的问题。 物业服务企业与建设单位…开发商之间，既然是“托付代理关系”；那么“托付代理人根据代理人的托付行使代理权”。《合同法》第四百零一条规定：受托人应当根据托付人的要求，报告托付事务的处理状况。托付合同终止时，受托人应报告托付事务的结果。从民事法律关系之中，我清楚地熟悉到在前期物业服务的过程中，物业服务企业对物业项目的前期介入、前期管理的立足点就是为“建设单位…开发商”的品牌服务，同时也为物业服务企业品牌建设拓展空间。 每一位物业服务企业员工在前期物业服务管理的过程中不仅代表着物业服务企业的形象也在执行着“建设单位…开发商的代理人”的义务、代表着建设单位的形象。那么，在前期物业服务的过程中，物业服务企业在为“业主”供应规范的物业八项服务的时候就必需维护“建设单位…开发商”的正值权益。时刻牢记《托付代理人》的职责，只有这样才能形成物业服务企业与建设单位…开发商携手共荣的发展趋势。 在前期物业服务管理的过程中，如何正确行使《托付代理》的义务和权利，在为客户供应服务的各种记录表单之中是否有“越权”的状况？值得我深思和重新审核设计“记录表单”的应用格式。 黄炳生
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