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PAGE PAGE 1 创最佳别墅物业管理模式（讲话稿） 　　好象前段时间,碧水家园2500到3000美金,而且开盘的时候挺好。我们作为物业管理,特别重要的是必需要了解它究竟是不是一个正经的别墅?究竟是那类别墅,独立别墅,还是联排别墅?我们靠什么去定物业管理费,物业管理公司依靠什么来生存呢?就是全部的客户,他们交管理费。　　物业管理费特别重要。管理费标准定的时候,不是物业管理说多少钱就多少钱,根据物业管理规定管理费应当怎么来定呢?影响管理费的许多,第一是政府指导价。我们一般的小区、住宅,必需要根据北京政府的要求给我们定物业管理费,不能超出这个范围的,有市场指导价。写字楼,高级公寓和别墅,管理费的算法是按管理成原来算的,究竟你支出成本多少,然后按整个项目小区的建筑面积来付管理费。　　还有管理费的标准,代售、代交水、电、气、暖,还有特约服务,特约服务可能是根据多少钱就是多少钱。管理费的标准就是北京、上海省每个地方都不一样,当地的房地局有一定的文件,物价局也有文件,究竟物业管理费是什么,每个发展商出多少,管理公司收多少管理费,不能自己想,必需要去查,因为物价局监管物业管理公司是收费标准。　　还有一件事特别重要,物业管理收费标准立项的文件是什么,就授权什么,有可能北京的状况是这样,它立项是平凡住宅,最终变成了别墅,或者是联排别墅,这样的管理费确定是不一样的。因为管理费的客户群不一样,可能很一般的别墅管理费一块多人民币,当然碧水庄园之类的管理费超过一美金的,大家放心,许多的别墅管理费被政府掌握在200块人民币一个月,当然高级的可能超过2000块人民币。立项时是多少钱,出来时却是特别高档的管理费,发展商和管理商怎么办,政府去审批管理费的时候,不看你的产品,看你立项的文件究竟是什么?现在通州的康城,我估计是平凡住宅的管理费。　　还有收管理费的时候,发展商跟物业管理公司之间有许多的矛盾。管理公司确定期望管理费越多越好,这样能用更多钱来管理。而发展商许多时候,认为管理费越低越好,在签预售书的时候,可能签的管理费是多少钱或者是不超过多少钱。最终就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了。　　发展商为了推广自己的项目,什么都答应,管理费却不管。别墅的类型太多,我们究竟怎么确定物业管理的模式很重要。现在看看,就是我们的对象,客户群怎么样,特别关键。假如是一般的模式跟高级公寓差不多,买别墅的客户一般他们的消费能力比较高,现在有一个说法去年比较流行TOWNHOUSE,叫经济型别墅,有天有地,什么叫有天有地的别墅,有天空,有季节花园,旁边有邻居,中产阶级买的比较多。定管理模式的时候,他们究竟是哪一类客户群,因为现在很多别墅都是老百姓买的比较多,大众化的设计比较多,还有一种是物业价格,我刚刚说的物业价格差别很大,4000人民币跟上千美金完全不一样,这个价格已经超过了客户群本身的承受力,物业管理成本还有物业管理标准究竟你是平凡立项的,还是别的什么项目,别墅,平凡住宅,低密度住宅还是真正的高级别墅,那就不可同日而语了。　　发展商对业主管理成本的承诺特别重要,发展商可能也知道,现在比较好的别墅项目通常有山有水,靠近湖或者河。当然发展商到了一定时间,就很难说了,整个规划图设计图特别好,但出来后的效果却不一定是这样。　　还有物业周边环境是怎么定呢?交通、保安,究竟别墅园区旁住的是什么类型的人,园林,邻居,物业设计。还有一个特别重要的,就是关于物业规模,发展商是不是分期来施工?现在别墅的发展太快,发展商对一期做的很好,二期三期同样重要,它会影响到以后的物业管理工作、保安工作,还有配套设备设施有没有。一些湖、水景观等到了二期、三期才可能有。