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中国建筑投资价值剖析报告 中国建筑投资价值剖析报告 PAGE / NUMPAGES 中国建筑投资价值剖析报告 . . . . 结论： 1、地产板块的近期销售额能支持未来三年结算收入 10%的增速，土地储备也比较充足； 2、未来两年利润大体在 14%-26%。（待证） 一、分板块研究的依照 年度 收入利润 房建 基建 房地产 设计勘探 其他 合计 收入 6202 1738 1519 73 192 9724 2016 占比 63.78% 17.87% 15.62% 0.75% 1.97% 100.00% 利润总数 192 83 248 5 18 546 占比 35.16% 15.20% 45.42% 0.92% 3.30% 100.00% 1、房地产开发与房建、基建、设计勘探、其他的收入成实情差甚大，业务属性不相同； 2、房地产板块主要由上市公司中国外国发展（ HK0688）作为推行主体，数据易得； 3、中国建筑历年财报依照上述五个板块进行分部信息显露，数据易得。 简单划分两块， A、房地产板块（中海地产）； B、除房地产板块之外的板块（中国建筑）来各自阐述。 二、中海地产 1、目前的土地能支持否支持中海未来三年的销售需求。 人民币 / 年度 累计 16 15 14 土地本源 招拍挂 招拍挂 收买中信 招拍挂 整合中建 招拍挂 买地单价 ( 元) 3720 6452 4187 1292 5844 3268 4451 总支出 ( 万)9415379 4068246 3100000 3453491 3562392 3827691 建筑面积 ( 万平 ) 7372 1459 972 2400 591 1090 860 本源： ( 中海通知 ) 171207 170113 160515 160113 150416 150113 数听闻明： A、期末土地储备 =上年关土地储备 + 新购置土地储备 - 本期竣工面积 + （或 - ）项目调整 面积；中海 2017 年中报显露土地储备是 4948 万平，而 17 年 1-6 月累计新增 531 万平，即 7-11 月新增 928 万平（ 1459-531 ），所以截止 2017 年 11 月土地储备面积 5876 万平（ 4948+928 ）；以上均是权益面积，且不包含中国外国宏洋的土地储备。 B、 15 年整合中建房地产业务支付对价是 18 亿，其他肩负 338 亿的贷款，若是不考虑贷款因素，则土地成本是 167.77 元 / 平，可见因收买增加的土地的成本必定考虑被收买项目的负债。 展望用地需求 若是从 11 月起中海不再拿地，以 16 年销售面积为基数，展望今后的用地需求： 年度 销售面积 10% 20% 30% 2016 1,304 2017 1,434 1,565 1,695 2018 1,578 1,878 2,204 2019 1,736 1,565 2,865 累计 4,748 5,007 6,764 目前储备 5,876 5,876 5,876 差额 1,128 869 -888 可见， 16 年今后若是每年销售面积以 20%的速度增加， 则可以保持 3 年多。可以有效满足未 专业资料 精心整理 . . . . 来 3 年的需求。 2、近来的销售额能否保证未来结算收入保持 10%的增加 港币：中海历年财报 14-17 15-17 16-17 2016 2015 2014 地产 销售额（亿） 7513 6105 4299 2193 2106 1806 1408 增速 16.59% 28.28% 销售面积（万平） 4864 3924 2664 1360 1304 1260 940 均价 15447 15559 16137 16125 16150 14336 14980 数听闻明 14-17 、 15-17 、 16-17 均为年度累计数， 17 年采用 1-11 月数据 展望结算收入 近来来几年度的销售额大多数会变换为未来结算收入， 诚然不确定年度间如何分配， 但总数是确定的，已经发生 。我们可以 16 年结算收入（ 1598 亿）为基数，先展望增加率，计算几年的结算累计收入，尔后与近来来几年度的累计销售额进行比较： 累计年度 增加率 17 18 19 20 累计 累计销售额 差额 10% 1758 1934 2127 5818 4299 -1519 16-17 20% 1918 2301 2761 6980 4299 -2681 30% 2077 2701 4778 4299 -479 10% 1758 1934 2127 2765 8583 6105 -2478 15-17 20% 1918 2301 2761 6