前期物业服务合同之定性及效力辨析--以一起物业服务合同纠纷案件为例.docxVIP

前期物业服务合同之定性及效力辨析——以一起物业服务合同纠纷案件为例 ●马玮玮 【期刊名称】山东审判 【年(卷),期】2016(032)001 【总页数】5 目前较多住宅小区均未成立业主委员会，且小区业主已入住多年，在广大业主不知情的情形下，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同是否成立？若合同中确定的物业收费标准未严格按照程序制定，是否会影响到前期物业服务合同的效力？笔者谨以一起物业服务合同纠纷案件为例，谈一谈对前期物业服务合同的定性及效力的看法。 一、据以讨论的案例 涉案小区共有两栋楼房，自2002年6月开盘销售，至2003年6月销售完毕，2005年已全部入住。至今小区未成立业主委员会。2005年7月19日，原告某房地产开发有限公司物业管理分公司与被告邱某签订《小区物业管理合同书》，约定由房地产开发有限公司物业管理分公司为包括邱某在内的XXXX小区全体业主提供物业管理服务，按照每平方米每月0.74元收取物业费，并约定合同有效期为一年，期满后根据政府有关收费标准变动的情况和物业管理的实际情况再行调整，如政府对有关收费标准没有变化，本合同将自动顺延。后经协商，上述合同中约定的提供物业服务的主体由某房地产开发有限公司物业管理分公司变更为XX物业公司。2013年1月1日，经房地产开发有限公司选聘 ，XX物业公司继续为涉案小区提供物业服务。房地产开发有限公司与XX物业公司双方签订了《XXXX小区前期物业服务合同》，该合同约定收费标准为每平方米每月1.30元，并在合同的第25条约定了违约金条款（如逾期交纳物业费按照应交数额的0.3%每天向XX物业公司支付违约金）。按该合同约定，邱某的房屋面积为116.21平方米，自2013年1月1日至2014年5月底欠费17个月，按每月每平方米1.30元计算，共欠物业费2568.24元，物业公司主张2567元。物业公司主张按合同约定的违约责任，邱某还应向物业公司支付逾期交纳物业费的违约金3927.51元，物业公司自行将违约金调整为2000元。被告邱某认为物业公司虽具有物业管理二级资质但提供的服务未达到二级资质的服务标准，不应按此标准收费；被告以对前期物业服务合同不知情，原告涨价程序违法为由，拒绝交纳2013年1月1日至2014年5月底的物业费2567元，双方遂形成纠纷。 二、问题的引出 本案的争议焦点是2013年1月房地产开发有限公司与物业公司签订的合同是否属于前期物业服务合同，且效力如何认定，对涉案小区全体业主是否具有约束力。