年上海房地产市场走势预测.pptx

08年下半年上海房地产市场走势预测08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论症状一：楼市疲软，销售量骤减症状二：高端物业或被低价抛售，或改变销售策略世纪商贸广场李嘉诚间接出售锦麟天地摩根斯坦利整体出售华山夏都摩根斯坦利也有意整体出售新虹桥绿景苑（皇家花园）整体低价出售御翠豪庭降价万元促销汤臣一品转售为租三年前：外伤致病，修养近一年97年市场低谷，市场不成熟05年市场萧条，外伤所致 ——政策闷棍直接将行业打入谷底时间发布机构具体政策关键字2005.3.26国务院《关于切实稳定住房价格的通知》 国八条2005.5.11国务院七部委《关于做好稳定住宅价格工作的意见》 新国八条2005.5.27国家税务总局、财政部、建设部《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地产税收管理的通知》营业税2005.5.29建设部《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》2005.7.10国家税务总局《个人所得税法》2005.10.7国家税务总局《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》 08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地产市场健康，内部“免疫系统”正常住宅可售余量与成交量之比（存需比）合理区间在8-12存需比均值：8.89价格平稳波动涨幅在1015%存需比均值12.65出现大面积促销价格促销幅度在1520%存需比均值：4.41价格快速上涨涨幅在30%以上从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显+当年住宅新增建筑面积上年住宅市场可供开发量-当年住宅竣工面积上海市场中长期内处于健康状态6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场需求按平均销售量核算，可供3.03年开发按最高销售量核算，可供1.80年开发按最低销售量核算，可供6.29年开发注：为统一计算口径，以上所有数据采用上海统计局数据上海市场中长期内处于健康状态根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上海住宅市场约有750万的供应量08.308.409.1上海市场中长期内处于健康状态根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月）市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/月）上海市场中长期内处于健康状态诊断结论轻度流行性感冒在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒初期08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论众所周知的原因：开发商资金链紧张市场陷入死循环贷款、融资不畅货币紧缩降价没有钱 利率 存款准备金率市场信心不足销售不畅国际国内经济环境恶化同时，政府对于房地产行业不断泼冷水时间类型单位文件名称关键词1-6月金融央行4次上调准备金率至17.5％控制银根2008-03-20中国证监会房地产企业募资不得用于买地抑制屯地2008-01-07经济适用房国家发改委《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴2008-02-26建设部《关于改善农民工居住条件的指导意见》将农民工居住问题纳入城市住房建设规划2008-03-14财政部、国税总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》经济适用房买卖税收优惠2008-04-01住房和城乡建设部关于加强廉租住房质量管理的通知廉租房2008-04-17税费国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定 2008-06-10财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》土地有偿使用费的支出范围2008-04-21行政督查国土资源部国土部拟推出土地调控指标体系拟推出土地调控指标体系。2008-04-24国土资源部等8部委　－督察房地产市场2008-04-29住建部－　扩大城市总体规划督察员试点城市数量2008-04-29国土资源部《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》土地督查2008-05-07国土资源部国家土地总督察1号公告加强对城市批次建设用地批后监管工作2008-05-29中纪委、监察部等《违反土地管理规定行为处分办法》督查2008-06-05中国银监会《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》房贷业务合规性的现场检查08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找