机电顾问工作手册(超详细).docx

PAGE PAGE1/51 机电顾问工作手册作者：吴睿力 一．业务背景 对业主的作用 ）许多项目的业主仅仅作为项目的投资方掌握着资金，但自己并没有工程项目的运作经验，也没有自己的项目管理团队。如果业主专门为了一个项目组建庞大的项目团队，会涉及大量的专业技术与管理事务的处理，将导致业主不可避免地深度参与整个项目，成本投入极大增加，效果并不理想。 ）许多大型项目会采用国际上通用的项目管理模式，即由投资方或业主委托项目咨询顾问团队对建设项目从前期研究、规划、设计、施工、验收移交等进行全过程连续管理，业主或投资方只负责项目的资金、宏观规划与决策、监督、审核及协调工作。这种方式在国际上已经有多年的成功实践，充分利用了顾问的专业性、稳定性和规模优势，近年来国内也在逐步采用。 ）尤其是超高层写字楼、星级品牌酒店、城市综合体等，机电系统庞大而复杂，机电顾问的作用和地位尤为重要。业主只需要配备少量的项目管理人员把握项目执行进度，协调项目各参与方关系，推进项目有效执行。“专业工作交给专业公司去打理”，省去繁琐的中间环节，大大降低了项目运作过程中的技术性风险，更能确保项目圆满按期完工。 设计院的设计存在不足情况，例如： ）设计院施工图以达到并满足国家规范及报审为主要设计目标，很少有时间 去研究其他专业如厨房顾问、酒店管理标准、商业顾问的要求和业态流程 去研究其他专业如厨房顾问、酒店管理标准、商业顾问的要求和业态流程 PAGE PAGE2/51 的合理性。 ）很多项目也存在设计时业主的要求、定位尚不明确就着急赶施工图，施工图只能预留一些条件，当最终确定业态及功能及要求后，机电系统设计图纸只能重新进行设计的现象。 ）有些已经进入土建施工后期或土建阶段已完工的项目，还要再将现场土建不符合要求的机房、竖井、层高等根据修改后的机电施工图纸做处理，造成项目的土建改造浪费及重复设计。 机电顾问相比设计院的作用，例如： ）一般设计院的技术经验不足 针对地产市场上的大型公共商业建筑，如：超高层写字楼、超五星级酒店、城市综合体等，一般设计院的技术经验不足，做过的案例偏少，尤其是弱电智能化系统设计，一般的设计院基本不会做，而机电顾问公司则均有较多的设计案例及设计经验。 ）机电顾问单位较一般设计院配合度更高 一般设计院由于社会机制问题，都不愿意做深化设计、修改设计、优化设计方案，而机电顾问公司恰恰相反，基本能做到按业主要求提供及时、准确的优质服务。 ）机电顾问公司具有良好的方案分析和优化能力 一般设计院很少进行方案分析、方案优化，只要设计能通过施工图审查就大功告成。但通过施工图审查的设计并不一定是一个最好的、最节能 的、技术最进步的、性价比最高的设计。 的、技术最进步的、性价比最高的设计。 PAGE PAGE3/51 ）机电顾问公司的服务范围广 机电顾问公司的服务范围包括：方案阶段，初步设计阶段，施工图设计阶段，二次装修机电设计阶段，综合管线设计，招标技术服务，施工现场技术服务等，为业主提供一条龙式的服务，让业主尽可能的省心省力。而设计院基本只作一次机电施工图设计服务。 ）机电顾问公司对很多特殊业态、特殊场所均有设计经验 很多特殊业态，及特殊场所如：真冰溜冰场、大型电影院、超市、保龄球馆、恒温泳池、spa水疗、蒸汽锅炉、发电机房、厨房排油烟等。一般设计院基本没有设计经验，而很多机电顾问公司则有许多设计配合案例，方便了业主的设计管理，工程也不易漏项。 ）机电顾问能够对图纸质量把关、提出优化建议 能及时完成各项深化设计、综合管线设计、能配合业主的招投标技术服务及现场施工验收的技术支持等，起到一般设计院发挥不了的作用。 二．设计院与机电顾问的区别 如项目由机电顾问全过程服务，建设过程中，机电顾问与设计院在各阶段的任务不同，各有侧重，如下表《主要工作对比表》。 序号 序号 服务范围 综合设计院机电专业 机电顾问 各种工业、民用、住宅、市政 酒店、商业、办公写字楼及商业综合体项目的 1 项目类别 项目的机电设计 机电设计服务 按照住建部《建筑工程设计文 按照住建部《建筑工程设计文件编制深院规定》 2 项目方案阶段 件编制深院规定》要求提交方 要求提交成果，还提交方案比选报告、机电系 PAGE PAGE4/51 案设计成果（有时就是几页说 统经济性分析、土建机房的平面布置等明） 项目扩初阶段 按照住建部《建筑工程设计文件编制深度规定》要求提交扩设计成果 提交比住建部《建筑工程设计文件编制深度规定》要求深很多的文件成果，主要指平面部分内容。 施工图阶段 按照住建部《建筑工程设计文件编制深度规定》要求提交施工图设计成果 除按住建部《建筑工程设计文件编制深度规定》要求成果外，还管线综合、净高分析、大样图、操作维护分析等。 协助甲方确定机电系统承包标段的划分、标段组织架构、标段的范图