郑州裕鸿国际商业项目定位规划方案_142PPT.pptxVIP

第一篇：市场分析篇 第二篇:项目定位篇第三篇:业态规划篇第四篇:建筑规划篇第五篇:交通规划篇第六篇:招商规划篇第七篇:经或管理篇第八篇:营销企划篇第九篇:项目发展篇;第一篇：市场分析篇 ? 人口及人口结构 人均GDP及人均可支配收入 产业结构及城市性质 城市远景发展规划及 城市商贸流通业情况及分析 目标消费者消费行为及分析 项目SWOT分析 ;1、人口及区域人口结构：2006年末郑州市人口总数734万。其中非农业人口257.6万，城市中心区人口310.2万左右。表1 ：郑州市历年来人口及变动情况表（单位：万人）从表1数据可以看出郑州市人口情况变动有如下几个变化趋势：人口自然增长率自2000年以来逐年下降。郑州男女比例更趋于平衡。随着城市化的进程加快，非农业人口急剧增加。;?2、人均GDP及人均可支配收入：2006年郑州城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达13135元，比上年增长14.6%；城镇职工人均工资15024元，比上年增长11.8%。农民人均纯收入达4183元，增长15.2%。城乡居民人均储蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和旅游、保健等消费不断升温。表2：郑州市居民历年收入水平变化情况表（单位：元）?据初步统计2006年郑州市在保持了05年国民经济高开高走、快速增长的良好势头基础上，全年完成生产总值２００１．５亿元，增长15.7%。;3 、产业结构及城市性质：在产业结构方面，由2000年第一、二、三产业的结构比例上调为4.4：52.9：42.7。其中服务业增加值达到705.2亿郑州市的产业定位为全国先进的制造业、现代服务业和现代化农业产业化基地。将郑州建设为现代汽车城、食品城、铝工业城、服装城、高科技产业城等；另一方面把河南省最先进的产业、企业和制造业吸引集中到郑州；提高郑州第三产业的规模和层次，建立全国重要的现代物流中心、商贸金融中心、现代文化旅游会展中心、高等教育基地、科技创新基地；;?4、城市发展规划：郑州市规划将在2020年发展成为一个南北宽20公里、东西长70公里的带状城市。4-1郑州都市圈的５个发展主轴：向东：沿“郑汴一体化”轴发展，向西：沿“郑洛工业走廊”发展，向南：沿“郑州许昌一体化”轴发展，向西南：沿“郑州——新密市——登封市”轴发展向北：跨越黄河发展。4-2、城镇体系：郑州市根据城镇等级规模和职能分为三个层次：一级：郑州市中心城区；二级：巩义、荣阳、新密、新郑、登封5市、上街区和中牟县城；三级：共66个建制镇。主要沿陇海、京广铁路两大经济走廊线分布。 4-3、交通体系;?5、城市商贸流通业现状：2006年郑州市完成社会消费品零售总额822.2亿元，同比增长16.4%。郑州市2006年消费品市场运行情况：市区商品零售额576.8亿元，增长17.0%；市以下商品零售额171.2亿元，增长14.9%，低于全市增长幅度。按行业情况分析，批发零售贸易业零售总额达到667.2亿元，比上年增长16.0%；餐饮业零售额实现130.2亿元，比2005年增长19.3%。;??5-1、百货业现状及分析：丹尼斯、金博大、北京华联、正道花园商厦是其中较有代表性的大型商场。他们在一定程度上代表了郑州现代大型商业设施的整体经营管理水平。整体可以概括为以下特点：1、郑州百货多以单店形式出现，辅助业种自然附生在百货公司周边，百货与辅助业种联系不紧密，互相促进作用力小；2、 郑州百货业多就市成商，在建筑形体、辅助设施等方面因简就陋，针对目标顾客层面的亲和力不够，对顾客吸引力度不大；3、郑州百货业商品品类相对杂乱，品类涉及面广，没有真正细分市场下的专业百货公司，或在细分市场下，做好了市场实际需求的供应，忽视了市场引导层面的供应，品牌入驻方面还有很大空间；4、郑州百货业目前服务水平相比国内一线城市，尚欠精耕细作，操作潜力巨大；5、郑州百货业目前针对性营销方式上略显落后，提升空间较大。;?5-2商业地产及购物中心现状及分析：郑州商业地产尚处于初级阶段，　　的关键时期。　　1.商业地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划，造成商业供应总量过剩，但结构失调，存在结构性缺口。　　2.缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型购物中心。现有商业项目功能普遍比较单一，注重购物，但忽视综合功能的开发。　　3.具有城市代表意义的主题商业街还未形成。文化的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。　　4.发展商重开发而轻经营，经营方式落后。 5.缺乏专业的商业管理，商场服务体系欠完善。;商业地产问题的根本原因是：1、供求失衡：; 2、商