2019年粤港澳大湾区房地产专题研究报告.pdfVIP

 楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018 年粤九城实现销售面积 8828 万平，同比增长 1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献 成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤 九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来 在大湾区协同发展带动下，人均 GDP 与房价偏离较大的佛山、中山、江 门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018 年粤九城整体土地成 交 1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出 让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角 城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。  楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤 港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。 以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP 遥遥领先，未来创新有望引领 粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为1208人/平方公里，低 于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人 口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球 极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲 要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同 时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。  产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规 划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾 区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、 培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构 建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速 发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城 市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参 与城市更新衍生的投融资机遇。  投资建议：粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶 段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、 产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投 资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时 关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面， 短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。 展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补 涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策 博弈的反弹机会。  风险提示：1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019 年上半年 存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产 大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧 偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 正文目录 一、 粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞 6 1.1 大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略6 1.2 大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 7 二、 区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存 8 2.1 楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 8 2.2 房价梯队特征显著，整体增速远超全国11 2.3 区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切13 三、 经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石 16 3.1 区域经济基础良好，潜在增长空间犹存16 3.2 人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进18 3.3 交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础22 3.4 潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力24 四、 大湾区规划带来的产业契机探讨 25 4.1 园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫25 4.2 物流地产及产业基金有望迎发展良机 27 4.3 把握城市更新带来的开发及投融资契机28 五、 投资建议 29