银行房地产信贷风险压力测试分析的报告.pdfVIP

银行房地产信贷风险压力测试分析的报告 根据贵局关于开展商业银行房地产信贷风险压力测试的要 求，我行已完成四季度房地产信贷风险压力测试。现将压力测 试相关情况报告如下： 一、压力测试基本方法 根据我行业务特点及业务规模，本次压力测试针对房地产 开发贷款及个人购房贷款采用了不同的测试方法。具体方法如 下： （一）房地产开发贷款测试方法 房地产开发贷款的基本特点是“项目资金封闭运行”。开发 项目的资金来源一般分为三部分：自有资金、外部融资（包括 银行贷款等）和销售再投入。除自有资金外，偿还外部融资和 解决项目建设资金缺口的全部资金来源均为项目自身经营产生 的销售收入和出租收入，其中以项目销售收入为主。因此，我 行房地产开发贷款压力测试的核心思想是在不同的压力环境 下，测试项目的全部收入是否能覆盖全部银行贷款。 （二）个人购房贷款测试方法 个人购房贷款主要考虑权益违约理论（或称为主动违约理 论）和偿付能力理论（或称为被动违约理论）。前者认为，作为 理性人，借款人通过考量自身在房贷中所处的净权益（房产价 值-贷款余额）情况，进而做出是否履约的决策。该理论认为影 响房贷违约的风险指标为未偿贷款与房屋价值比率（LTV）。而 后者认为，导致房贷违约的主要原因是客户自身财务状况发生 恶化，现金流出现问题导致无法支付贷款月供，借款人不得不 违约。该理论认为影响房贷违约的风险指标为客户收入偿债比 率（DSR）。此在实际情况中，被动违约和主动违约现象往往是 同时存在的。因此，我行个人类住房贷款压力测试将结合这两 种理论。 二、压力测试基础数据 截止2013年12月31 日，我行存量房地产信贷余额170.86 兆元。其中，房地产开发贷款余额 67.05 兆元，个人购房贷款 余额103.81兆元。 房地产开发贷款数据均来自我行对公贷款台账、《天津市银 行业金融机构房地产开发贷款（含经营性物业）情况表》及项 目申报书，所使用的基础数据包括但不限于项目销售均价、项 目销售面积、销售再投入、贷款发放额、贷款利率、贷款余额、 还款剩余期限等；个人购房贷款数据均来自我行个贷系统及国 家统计局网站，所使用基础数据包括但不限于家庭月收入、分 期还款额、房屋价值、首付款比例、贷款余额、贷款金额、贷 2 款利率、房价指数等。所有数据截止日期为2013年12月31 日。 三、压力测试模型 （一）房地产开发贷款压力测试模型 我行房地产开发贷款压力测试模型基于“项目资金封闭运 行”的基本特点，测算房地产开发贷款项目全部收入扣除销售 再投入后能否覆盖项目全部贷款本息。其中，项目全部收入为 已实现收入与预计销售收入之和，预计销售收入为项目未销售 面积与已售均价（或申报书单价）之积。当项目预计销售收入 中扣除销售再投入和已偿还的贷款本息后剩余部分小于应还未 还的贷款本息，则该项目出现资金缺口，无法获取充足的现金 流来完全偿还贷款本息，导致违约。 （二）个人购房贷款压力测试模型 我行个人购房贷款压力测试基于权益违约理论和偿付能力 理论。当未偿贷款与房屋价值比率大于 1 时，客户选择主动放 弃房产，从而导致违约。当客户收入偿债比率大于 0.5 且家庭 月收入与分期还款额之差小于最低生活保障时，客户无法偿还 贷款本息，导致被动违约。以上两种情况出现任意一种，即认 为该万笔贷款出现违约，持续时间一年。 四、压力测试测算过程 （一）房地产开发贷款测算过程 3 截止2013年12月31 日，我行房地产开发贷款余额67.05 兆元，其中商品房贷款余额35.16兆元，限价房贷款余额8.02 兆元，小城镇、经适房及其他保障类贷款余额 23.87 兆元。由 于以上三类开发贷款受房地产市场波动影响程度不同，因此我 行分别对此三类贷款设置了不同压力情景假设。对于商品房开 发贷款，由于其对市场变化最为敏感，故选取房地产价格及房 地产成交面积作为其风险因素；对于限价房开发贷款，其房地 产价格对市场波动不敏感，故只选取房地产成交面积作为其风 险因素；对于小城镇、经适房及其他保障类贷款，由于此类项 目是以政府回购资金作为主要还款来源，影响其还款的因素较 为复杂，且对市场变化不敏感，故认为房地产