某园林美墅营销推广执行方案.pptxVIP

园林美墅营销推广执行方案 YUANLINMEISHUTIGUANG;我们将与您一起演绎城西传奇－－－;;;;第一章 市场分析;;2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。;2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。;2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产市场的主旋律。;;“一主” 指：焦作市核心城区，“两翼” 指博爱区和云台区。;城市空间推进方向;随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区和中站区也将渐渐将溶为一个区域。 届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区位优势将得到提升。;焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。;品牌营销时代到来 ;焦作大盘风声水起 ;物业类别发展趋势 ;新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作中站，马村，北区，西区都受其影响。;在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费潜力。;;目标客户分类： ;为改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工人首次购房；居住为主，投资为辅。;他们的家庭储蓄在10万元左右，家庭月收入不低于3000元，能承受的总房价不高于20万。 他们的平均年龄35岁左右（28—45岁）大部分为三口之家，部分三代同堂家庭。;他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区，对西区有一定的情感。 他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、??时也比较喜欢盲目跟从的一群人。;重点要解决的问题： 1、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。 2、如何扭转价格抗性。 3、南区版块已成气候，“高档盘在新区”已成心理定势，需要扭转。;;竞争对手是谁？;;;;;基地;金德利西城美苑在档次上优与我们，体量大，同期推出，是我们最强劲的对手。;第二章 产品研究;1、如何利用景观改变客户对此区域的不良印象。 2、如何区隔竞争产品，塑造产品唯一性、差异型。 3、如何有效利用花园洋房带动多层住宅销售。;首推户型研究 ;;;;;;;;;;;;;;;;第三章 推广策略;;;;;卖点写真： 居住在园林美墅的人们可以在楼上露台邀请邻居开party，也可以一起在底层花园享受下午茶。层层花园露台使每户都能拥有一个室外平台，不但能培植花草，饲养鱼鸟，充分与自然情景沟通，还能让邻里之间交往更为容易。房子有价，融洽的邻里关系无价。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣的心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此的距离。;;;;园林： 强化企业品牌名字，点出园林路这个项目位置。 美墅： 花园洋房是别墅和多层之间的过渡产品。美墅，满足消费者的虚荣心。同时吻合“焦作首家花园洋房社区”的产品定位。;;;广告语释意：;;认购阶段推广语;;广告语释意：;开盘阶段推广语;;;;品牌建设基因 ;品牌建设基因 ;品牌建设基因 ;品牌建设基因 ;;;;;;;;;;;;;;预热期产品包装 ;售房部包装完成 ;;;售楼处是消费者最直接了解本案各项情况的地方，可以利用它完美传达本案的主题概念，对购房者产生积极的引导作用，建立原始信心。 售房部按功能分为接待区、洽谈区、模型展示区、休息区，每个区都要做到功能清晰。;尽量多的体现花园洋房的建筑特点，体现项目的核心价值主张，比如：海归游子的思乡情调和人文关怀；花园洋房生活的特点；邻里沟通；低密度亲近大自然的生活，等等，为售楼提供好的氛围。;为配合销售，接送到访客户并且主要解决售房部于项目工地之间的交通，暂设看楼专车一辆，也可考虑面包车，并根据总体项目形象风格进行设计、包装，达到流动宣传作用。;地盘包装 ;;传播区域 ;报广排期表 ;攻关活动 ;ACTION：“洋屋运动席卷焦作” 时间：奠基后。7月.？日 目的：项目亮相后，活动紧跟着造势。 活动内容:路演，派单，广告车游街。;;推广渠道 ;攻关活动 ;报广排期表 ;;报广排期表 ;推广渠道 ;攻关活动 ;认购期包装工作 ;;;主体工程至3层时，在外墙上悬挂大型条幅，直白明了，展现项目优势，增强项目视觉吸引力，突出现场热销气氛。;;;报广排期表