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（房地产营销推广）房地产 玫瑰园推广建议 虹洋玫瑰园营销推广建议 目录 一、 别墅市场调研与分析 二、 虹洋玫瑰园产品细节建议 三、 销售策略建议 四、 推广策略建议 五、 项目包装策略建议 一、墅市场调研与分析（含联排） （一） 沈阳市别墅市场分析 （二） 典型项目操盘思路分析 （三） 虹洋玫瑰园目标客户群体定位 （四） 竞争分析 （一）沈阳市别墅市场板块与消化能力分析 1 、板块分析 中部板块 以新世界别墅和河畔花园别墅为代表的中部的别墅板块在沈阳将成为历史。此区 域寸土寸金，除了新世界可能会利用少量的河滩地提供极少数的别墅产品之外， 此区域将不会出现别墅产品。 北部板块 以巴黎世家为代表的城北板块由于区位逐渐融入市区概念。在政府为了节约土地 和开发商为了追求利益最大化的两个主要条件下，城北未来不会出现别墅产品供 应，现有别墅项目的后续建设将以低密度住宅为主。如：巴黎世家的洋房，加州 二期初步定位为低密度住宅。 东部板块 以奥林匹克花园为代表的东部板快是沈阳自然条件最好的板快，虽然早有别墅项 目，但是由于路况和项目自身的原因一直没有引起市场的关注。2003 年由于东陵 路的开通和奥林匹克花园项目的介入，东部板块开始吸引市场关注。但是关注也 仅限于奥林匹克花园而言。对于盛京高尔夫、山地艺墅等项目而言并没有良好的 质的改变。因为别墅消费群体作为最高端消费者，很难让他们来将就他们所不喜 欢的产品。 西部板块 以金色高尔夫为代表的西部别墅板块位置差、自然环境差、市政配套差、别墅项 目少且产品力差。如果市政府没有重大举措，此板块将持续低迷，未来的任务就 是消化掉现有滞销产品。 南部板块 南部别墅板块又可以分为三个小板块：浑南新区板块、桃仙机场板块、浑南副城 板块。 以假日伊丽亚特湾为代表的浑南新区TOWNHOUSE 板块由于新区的发展契机和浑河 的自然条件可以作为第一居所，加上项目自身性价比合理在 2003 年成为市场关 注的一个焦点。但是由于条件的逐步成熟，此区域在 2005 年之后将不会出现新 的别墅项目。假日伊丽亚特湾作为第一个成功的别墅项目也将成为最后一个别墅 项目。 以莱茵南郡为代表的南部副城板块是做TOWNHOUSE 项目比较理想的板块。2003年， 莱茵南郡作为这个区域的第一个TOWNHOUSE 项目由于产品和宣传的原因虽然销售 状况还可以，但是并没有引起高端消费者的普遍关注。在 2004 年随着新天地项 目的加入，在2004 年次区域将与假日伊丽亚特湾、奥林匹克花园、香格蔚蓝并 驾齐驱。 以锦绣山庄和香格蔚蓝为代表的桃仙机场区域起步比较早，是沈阳别墅项目最集 中的一个区域。可以分为三个层次：以锦绣山庄和信盟花园为代表的高档别墅； 以佳地园、花溪山庄、美地庄园、虹洋玫瑰园为代表的中档别墅；以比华利山庄、 香格蔚蓝为代表的 TOWNHOUSE 。 信盟花园（只租不售）和锦绣山庄由于项目综合素质比较高和推广比较成功，市 场消化状况将持续走好；佳地园、花溪山庄由于项目自身性价比相对较差，销售 一直处于低迷状态，由于先期市场印象比较差导致后续产品将持续低迷。美地庄 园作为一个不合格的别墅产品由于政府背景和前期低价格因素，销售状况相对比 较稳定。在 2004 年其 300 平方米以上的单体别墅将会受到玫瑰园冲击；比华利 庄园在一个不适合做 TOWNHOUSE 的位置做了一个相对大面积的TOWNHOUSE 产品， 在 2004 年将持续低迷。相反的香格蔚蓝同样在一个不适合做了大量的 TOWNHOUSE 产品，但是由于项目综合素质比较高、宣传力度大、降低了别墅的消费门槛，将 会成功，最终是否成功取决于 2004 年承诺是否能够兑现。 2 、市场消化能力分析 在 2002 年之前，除个别项目外沈阳的别墅市场普遍处于低迷状态，许多人认为 是市场消化力的原因：别墅消费群体的钱不好赚了，消费比较谨慎，导致市场对 别墅产品的