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法律法规常识培训讲师： 彭艳芹2012年2月28日 知法懂法；守法用法！目录我国的法律体系物业管理及关联的法律法规体系适用原则（一）我国法律体系（法的效率来源）1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国/view/43201.htm人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、/view/438873.htm专利代理条例等附图：（二）物业管理及关联法律法规体系1、宪法：根本法2、（人大）法律：《物权法》、《城市房地产管理法》等3、（国务院）法规：《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》等4、（地方）法规：《山东省物业管理条例》、《山东省取水许可管理办法》等5、（部委）规章：《物业管理企业资质管理办法》、《市政公用设施抗灾设防管理规定》等6、（地方政府）规章：《济南市物业服务收费办法》等7、一般规范性文件：一般是根据法规、规章要求制定的配套文件（通知、函等）（三）适用规则适用原则《物权法》的释义《物权法》的架构业主的建筑物区分所有权相邻权《物权法》中华人民共和国主席令第62号 ------2007年10月1日起实施（一）《物权法》释义1、什么是物权？ 物权----物之归属权、物之利用权 即是：权利人直接支配特定物，并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权具有排他性、绝对性、对世性所有权：占有、使用、收益、处分用益物权：对他人的动产或不动产依法占有、使用和收益权利（土地承包经营权、建设用地使用权、拆基地使用权、采矿权、取水权、养殖捕捞权）担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利（包括：抵押权、质权、留置权）2、什么是物权法，物权法有哪些作用？物权法规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。物权法主要回答了三个问题：定分止争 物尽其用（二）《物权法》的架构物权法五编247条1、基本原则2、物权的设立、变更、转让和消灭3、物权的保护第一编总则1、国家、集体、私人之所有权2、业主的建筑物区分所有权3、相邻关系之相邻权4、共有所有权取消的特别规定第二编所有权1、土地承包经营权2、建设用地使用权3、宅基地使用权第三编用益物权1、地役权2、抵押权3、质权4、留置权第四编担保物权第五编占有(三)、业主的建筑物区分所有权1、构成2、专有部分与共有部分共有部分是建筑物区分所有权的核心重要问题（1）确定专有部分与共有部分范围 对物业管理的意义与作用（2）对专有部分及共有部分的理解专有部分享有所有权，即“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权，因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”共同管理权也称“业主组织的成员权”专有部分所有权权利义务法律责任占有按规划用途使用停止侵害使用维护建筑物安全、外观美观消除危险排除妨碍收益独自承担责任与费用剥夺区分所有权处分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线赔偿损失相邻权维护环境卫生尊重当地善良风俗相互容忍（3）权利与义务共有部分共有权权利义务法律责任持份占有按规划设计功能使用停止侵害使用维护和保存消除危险排除妨碍收益按持份比例承担责任与费用剥夺区分所有权相邻权按时交纳各项费用赔偿损失不得单独处分3、对部分部位的届定道路、绿地(城镇除外)，其他公共场所、公用设施和物业服务用房：业主共有，两个除外 当事人约定车库、车位 业主共有会所-----------------一般不做为建筑物的附属设施归业主共有 案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市 案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。4、业主共同决定事项　（一）制定和修改业主大会议事规则；　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。以上事项必须达到双过半、双过2/35、关于住改商　《物权法》第七十七条规定：　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据该规定，首先“住宅”不得改“商”其次住宅改商需经过行政许可和业主同意6、相邻权理论理解：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。三、物业管理条例解析物业管理