某地置业高新区地块项目整体规划报告.pptVIP

* 总体规划布局建议——基于现有方案总平图上的调整建议 规划建议基于产品为8+1洋房和33层高层为搭配的产品构成体系； 南区主要为洋房的组团，偏北的西侧和北侧为高层的组团； 洋房排布以最大化其产品总量为原则，示意图中的区域为建议区域，不涉及具体的洋房量； 高层产品全部做到100米，产品以T4和T2（或者T3）为主，视户型配比和总量实现为准； 商业规划在北侧和东侧，北侧为稍大进深的商业，东侧为稍小进深商业，在与洋房分开的情况下2层为主，局部3层。 集中式商业 稍大进深商业 稍小进深商业 高层组团，建议T4有小户型产品主要布置于西侧，其次在北侧，大户型T2或T3产品布置于靠地块中心位置 会所建议设置于主入口处 洋房组团，最大化满足总量为原则，占地区域可能放大 * 物业发展建议 高层住宅发展建议 8层洋房发展建议 商业发展建议 会所发展建议 园林及展示区发展建议 * 产品力是实现项目陌生区高品质盘的第一要素，由复合创新和开发组织共同体现产品力 洋房，高town产品最大化的体现产品户型创新，大赠送高实用率使产品成为市场的标杆； 洋房底town赠送地下室和边套花园加大附加值，顶层利用做了江景小跃层； 高town内部挑高6米，室外走廊每两层设置高6米的60平方邻里空间； 高层江景房所有面积用足，实用率高。 洋房底town套内141㎡ 高town外廊小复式套内85㎡ 套内面积120㎡ 套内面积126㎡ 高层大户型产品有3栋T4产品出现在地块中央，面积在套内140—160㎡，其余高层户型在80-120的区间。 * 案例小结——物业形态组合，开发组织，创新是此类项目的成功要素 物业形态组合最优，在分期开发组织上利用易去化产品打开市场，树立价格基础，进而以空间换利润，放大价格平台，最后利用平台获取最大化利润； 更多样化的物业形态为主体，高价值产品做先锋，创新产品制造更高的价格过度平台，每种物业形态在内部创新，结合开发组织烘托整体价值。 一期 二期 三期 华润中央公园 龙湖·郦江 以密度较高的高层为主搭配少量低密度产品，利用中小户型冲高单价，博取快速回现。 空间感更舒适的组团空间，放大户型的高层加上联排物业，在一期回现完成的情况下二期放大利润。 同样高密度的3组团，户型配比可能多元化，在前两期的价格、口碑、社区成熟的基础上追求利润的最终放大。 紧—打基础 松—再放大 紧—最大化 优势物业形态为先锋，复合产品组合为主体，创新为灵魂 为数不多的洋房首期入市，打造社区形象，标高价格 高town作为创新产品，在无参照体系和洋房价格基础上尝试冲高 主体的高层产品强化内部创新，站在之前的价格平台上不断攀高 * 综合所有元素的SWOT分析，寻求最优的开发组织关系是本项目的核心战略 整体发展战略 Swot分析 * 项目整体发展战略 整体发展战略 领先的开发理念，优势物业抬高整体开发起始水平； 创新产品形态，引领全市复合型物业社区新标准； 创新户型，以更高附加值提升项目价值、创造溢价； 全面提升的展示区内容和展示水平。 符合企业开发目标，解决开发问题，最大化开发利益； 产品定位利于自身规划组织，符合市场要求，能有效捕捉客户并利于实现溢价。 合理的分期开发组织； 保证展示的完整和震撼度； 利于高低物业的搭配销售。 开发过程的目标：风险控制，现金流，项目自我增长； 开发结果的目标：溢价、铸就更高品质楼盘、扩大企业品牌影响力、锻炼团队配合与执行力。 整体发展战略 1 全面创新 2 精准定位 3 快速推进 4 实现目标 * 项目开发组织关系——洋房启动，高层后续开发，商铺持续销售 启动物业 后续开发物业 持续销售物业 洋房 商铺 高层 客户认可较高，在市场现有产品水平之下，通过完善内部户型设计，有能力实现高价格，并保证较快的销售速度。 自身溢价能力有限，要实现高价格需高端物业带动 地段东、北两侧沿街，具有一定的商业价值，设置沿街商铺，可较大力度的为项目平衡资金，获取利润。 整体发展战略 开发组织关系 以市场竞争小且价格实现高的洋房作为启动物业，带动后期的高层销售，以保证高层能够拔高价格并快速销售。商铺销售贯穿项目始终，补充现金流。 * 在明确了项目开发组织关系之后，需确定各物业的功能及在开发中承担的角色 各物业在开发中的角色功能确定是基于项目目标理解、客观的市场实现之下而确定。 洋房 高层 现金流︱分担指标 承担容积率指标； 作为后续面市产品，借助洋房的带动作用博高价格。 利润载体 在商业价值较高的沿街面满铺商铺，最大限度的获取首期利润，帮助平衡资金。 现金流︱标杆产品︱领涨因素 首期入市，以最优价格和销售速度博取现金流； 为后期高层创造提价空间，带动项目整体的销售利润。 商铺 整体发展战略 物业角色功能 以洋房启动并作为首期主打，在合理价格及销售速度中力求快速回现，