华府营销战略和策略分析.pptx

谨呈：云房地产林宇华府 营销战略和策略林宇华府 在即将过去的岁月中，楼市在风云变幻间经历着成长的酸甜苦辣，无论是房价的几起几落，还是政府调控方向的大逆转，房地产市场都在利益得失间苦苦挣扎。大量投资客被逐出市场，多数购房者又久久观望，就在金融危机的肆虐紧逼下，如何在逆势中创造机会，引领高端市场，在2012年成为昭通楼市的一抹亮色和关注的焦点，是我们当前所要思考的关键核心。 目录目前市场分析营销现状分析产品分析年度目标分析核心问题分析与思考竞争现状分析营销策略营销策略推广节奏销售策略推广媒介推广策略推广活动推广预算市政新区 林宇华府15万㎡，320 0元/㎡泰鹤城100万㎡，3500元/㎡凤凰国际 目前户型面积区间与价格走势户型面积以中大户型为主 本板块作为周边市政办公区高端配套居住片区，大多楼盘户型面积都较大，基本没有小户型推出，以、套三的中大户型为主，少量套二以满足基本的居家需求。销售价格分为两个阶段面 本板块定位为高端纯住宅区，距离中心区的距离较近，客户资源广泛, 属于昭通老城区,,预测销售价格在3000元左右，而其它新城区楼盘则集中在2500-3500元左右。—— 启示——自从去年政策从紧，全国楼市面临漫长的冬天，未来市场竞争异常激励；昭通项目云集；品质楼盘林立，林宇华府作为实力开发商代言产品，肩负重担，不仅需要热销取得良好资金回流，并且需要塑造品牌溢价，良好的项目形象，为2期及后期云房集团的未来项目增强美誉度。开发商，如何成功树立自身形象，建立高市场认可度，尤为重要。产品货量盘点产品目前600套，总销金额约为1.67亿；A户型为1幢两梯5户建筑：A1时尚户型建筑面积95.51平方米、A2实惠户型建筑面积100.52平方米、A3实惠户型建筑面积103.04平方米、A4舒适户型建筑面积129.45平方米；B户型为2幢一梯两户建筑：B1实惠户型建筑面积113.1平方米、B2实惠户型建筑面积118.84平方米；C户型为3、5、6、7幢一梯两户建筑：C1美景户型建筑面积123.5平方米、C2美景户型建筑面积121.3平方米、C3阔绰户型建筑面积142.5平方米；D户型为8幢一梯两户建筑：D1温馨户型建筑面积123.5平方米、D2写意户型建筑面积142.08平方米； E户型为9、10幢一梯两户建筑：E1奢华户型建筑面积141.平方米、E2奢华户型建筑面积283.4平方米。项目目标：保量求价，整体升级，提升品牌形象※目标要点一：保量保证销量——2012年全年销售面积在6万方左右※目标要点二：求价保量前提下，追求价格提升——突破价格上限，触及区域价格天花板※目标要点三：形象升级二期整体形象升级——摆脱性价比楼盘形象，品质展示提升品牌形象2012年 4月 10月 12月入市销售6万全部消化回款6.6亿元推售时机的初步考虑分批推售，避免内部竞争，保留最佳位置提升后期溢价空间—— 分2期推出，一期为，，，，二期为推售时间紧，每期内分小批次多次推出，形成连续小高潮，合理衔接—— 资金压力前置，降低风险—— 1、低开高走，迅速回笼资金。 2、整个社区的明星产品，体量最少，可在销售末端博弈高价。跟随对手，看清市场—— 看清价格风向标，因此可根据其价格走势，判断本案的合理占位。建议：二期推售计划根据市场变动情况，在销售过程中具体排定。问题梳理：从问题出发，梳理要实现目标，我们当前所需要解决的问题Q1:如何树立王者之风，让客户信赖与拥护？Q2:通过对竞争市场的精准分析，对比周边竞品，本项目优势和核心卖点是什么？Q3:如何制造营销事件，扩大项目影响力？了解产品。通过仔细分析产品价值点，才能梳理出核心卖点，制定推广策略。1产品价值梳理产品价值分析竞赛项目:昭通全成皆有威胁,重点在泰鹤城地段位置、、品牌开发商，是本项目的不可复制优势所在核心竞争力：高品质产品现代时尚建筑＋成熟实用户型立体庭院、层层露台、户户观景。高性价比赠送大面积的空中花园/露台。多种产品组合多功能户型＋实用居家产品。发展前景区域的规划发展尽在朝夕。附加值：发展商品牌。产品价值点梳理——宽景、智能空间、纯熟配套产品核心卖点有思想的建筑舒适居住区，享受优美环境及成熟配套高附加值，奢享阔绰尺度生活精心打造园林美宅，阖家享受优质生活三个问题·之一项目的差异化定位项目本体分析宏观市场概述1. 如何在传统优势地段中应对大盘竞争？大盘与小盘之选消费者心态分析2. 如何实现小规模精品项目低成本去化？项目定位建议3. 如何使项目形象与集团品牌架构契合？项目本体分析林宇华府突出重围强敌环伺，差异化定位是必然要求利好：传统成熟居住区，且有长远规划遗憾：被大体量项目包围，缺乏规模优势小盘与大盘之辩NOTRY与大盘相比，小盘总是有如下的缺憾；尤其