昆明地产宏观分析.docx

2004 年昆明地产 明年商业地产将呈四大发展趋势 突出社区性功能 在国务院即将颁布的《城市商业网点规划条例》的影响下， 2005 年的中国商业地产将呈现四大发展趋势。 首先，城市社区商业将成为新亮点，一些适合社区商业发展的商业形态，包 括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展；其次，开 发门槛与开发集中度将大幅提高，而构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散 的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题；第三，商家对商铺 的需求将大幅增加，特别是外资商业对商铺的需求将会有急速上升，而商家对商 业物业的选择标准将更为严格；最后，运营模式将回归理性，以租为主将成主流。 刚刚过去的一年，昆明房地产市场和全国一样牛气冲天。面对成交金额和成交面积的双高走势，不少市民对２００５年昆明房价走势继续热情高涨。２０ ０５年，昆明房价是浮是沉？各方人士众说不一。 看涨派：刚性上涨因素仍然存在 业内人士认为，２００４年有五大因素导致了昆明房价走势强劲，这些因素在２００５年仍然存在： 一是建筑成本增加。据昆明银海房地产的负责人介绍，昆明市场上建筑 用钢材价格从２００３年年初的２０００多元／吨已上涨到目前的近４０００ 元／吨；水泥每吨上涨了３０ — ５０元，这两项主要建材价格上涨使得房屋建筑造价每平方米上涨１００ —２００元，一些高层建筑的造价上涨得更多。另外， 由于物价的整体上涨，人工工资也在上涨。 二是土地价格涨幅可观。 三是市民消费能力增长。随着城市居民消费水平的提高，对住宅质量的 升级愿望强烈，二手房市场和一手房市场互相带动发展，房产市场出现了 “由小换大、以旧换新 ”的消费现象。 四是由于看到房地产的升值潜力，不少手中有余钱的市民把购房作为投资的愿望强烈。 五是省内其它州市和外省购房者汇入购房大军。 据本月中国社会科学院发布的 2004 年中国最具投资价值的 100 个二、三线城市 排名中，昆明位居第 33 位，其中，房地产投资水平为 0.21，位居第 28 位；总体潜在需求为 0.63，位居第 7 位。 无独有偶，中国地产界第一盛会，即将于 12 月 3 日—5 日在上海举行的第六届中国住交会，其核心主题仍然是 “城市营造 ”。 我们居住的城市 —— 昆明，是西南地区中心城市之一，国家历史文化名城， 全市总面积 21111 平方公里，辖 5 区 1 市 8 县，其中市区面积约 98 平方公里， 总人口 578 万，气候宜人，年平均气温 14.2 度，是著名的 “春城”。2003 年国 内生产总值 812 亿元，自 1999 年以来首次实现两位数增长，预示着昆明经济开 始进入新一轮的快速增长期。当年全社会固定资产投资总额达 360 亿元，其中， 房地产开发投资 68 亿元。 如果说，几处前的房地产开发还仅仅停留在单纯的居住层面，那么如今，随着大规模城市建设的推进和生态城市、文化城市、旅游城市等概念的提出，房地产业的发展开始着眼于如何与现代化城市建设相匹配，开发商的职责也由提供居信空间升级到运营城市空间。 城市是房地产运行的载体，房地产开发又是城市发展的重要组成部分。城市群的扩张、城市的重新定位，给房地产业带来了巨大的发展契机。在我省，随着“住在昆明 ”号角的吹响，新一轮城市化进程已经全面启动。昆明的房地产业有 了更广阔的发展空间的同时，昆明的房地产商们也更觉得任重而道远。 （ 城市发展纳瑟姆曲线规律显示，中国高速城市化时机已到。 瑟姆曲线规律， 是指当国家城市化水平达到 30%时，国家城市化将进入一个高速发展期，这要求 工业化也同步发展；当国家城市化水平达到 70%左右时，便基本实现了国家现代化，城市发展的速度也将放缓。从这个世界一般规律看，中国城市化也的确步入 了一个关键时期）。 现阶段的城市化主要表现为城市人口的再聚集、城市价值的重新论证、城市功能的重新定位整合及城市群的扩张等，这给房地产业发展带来新的课题。一个专业的房地产开发商应该有能力去预见城市发展的方向和未来，把握未来城市居民的消费需求，并提供与之相适应的住宅产品。 因此，新的发展条件下，昆明真正呼唤的是有时代精神内核，适度超前，甚至是有国际的视野的住宅精品；因此，面对新一轮的城市化进程，昆明的房地产开发商不应该仅仅贡献于城市架构与城市空间的演变，更要懂得城市的内涵，融合城市机理，这样才能为昆明未来的发展提供一种增值的住宅产品，才能提升昆明这个城市的竞争力，才能营造好昆明这个城市。 伴随着近日公园段下穿的竣工通车，隧道上方的步行街建设也正如火如荼， 昨日昆明市规划设计院召开新闻发布会，介绍未来南屏步行系统建设的规划设计 方案。这条全长 405 米的商业步行街，将依据 “老昆明的家 ”为设计主题，采用“一线一核两节点 ”的结构体系，以营造热闹繁华的商