中原深圳名居地产中心区综合体项目定位研判228PPT.pptxVIP

『名居地产中心区项目』市场定位研判报告纲要第一部分 项目开发策略思考第二部分 项目分析及整体定位第三部分 写字楼物业定位研判第四部分 公寓物业定位研判第五部分 商业物业定位研判第六部分 项目规划设计建议第一部分 项目开发策略思考一、综合性项目开发模式启发二、CBD规划与开发进程三、项目综合物业开发设想在给项目定位之前，我们首先想的：这是深圳CBD目前最大型的综合性项目（包括酒店、写字楼、公寓、商业物业）。可谓前无来者，后无古人。那么，类似的综合性项目，它们的开发模式、经营思路对我们可否有所借鉴？借鉴案例：北京国贸大厦 通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益万达广场 选择核心租户——沃尔玛并签署合作协议，实现“主力店带动战略”东京六本木 营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应 借鉴案例1：北京国贸大厦通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益中国国贸主营商务服务设施的投资、经营与管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务和咨询及利用自有广告牌发布广告等。国贸中心主要由五大部分组成 国贸写字楼 包括两幢38层写字楼以及国贸西楼和国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米，在京城的甲级写字楼中占有领先地位。 由南、北公寓组成，共有448套房间，主要服务于驻京外交官及跨国公司的高级管理人员。国贸世纪公寓由东西两幢楼组成，共有420套房间。国贸公寓 中国大饭店和国贸饭店 饭店委托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，共有客房552间。服务项目有邮政局、书报亭、鲜花店、面点房、印刷及摄影服务、医务、美容美发、礼品店、商城、旅行社等。 借鉴案例1：北京国贸大厦总营业面积3万平方米，90年3月在北京地区率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经营的商品和提供的服务项目包括：国际精品服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。目前主要餐饮服务商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根达斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回转寿司、必胜客休闲餐厅等。 国贸商城 展厅总面积1万平方米，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。国贸中心展览部是中国国贸属下从事展览组织、管理的专业部门。可提供包括展览策划、立项报批、宣传招展、境外办展、搭建展台、现场管理、展厅设施维护、出租场地设备的全套展览专业服务 国贸展览大厅 中国国贸的对外投资控股情况控股95%。主要业务是承接自有物业和外来物业管理服务。业务范围包括物业和酒店项目投资策划、管理，机电设备安装、维修保养、项目工程咨询与顾问，以及相关管理人员培训等。针对每一项物业的特性，提供物业管理顾问、授权管理、全权委托管理、合作管理四种物业管理模式。提供的服务可以从各个环节满足发展商的不同需求，从物业前期的设计、施工，到竣工验收，中期的物业管理策划，以及后期实施全面物业管理。 控股95%。从1999-2001年没有开发活动，根据02年8月董事会决议，将收回投资，撤出房地产开发行业。控股51%。主要业务是宽带、互联网接入、IP、IDC、视讯服务、数据增值服务等。2000年8月和飞华通讯及中国网通合资成立，累计投资1000多万元，到2002年二季度末，累计收入2300万元，累计亏损600万元。国贸物业酒店管理有限公司国贸房地产开发公司北京时代网星科技有限公司中国国贸 99-01 收入构成分析表明：写字楼、公寓和商场的物业经营是其最重要的收入来源业务类别平均租金(美元／米月)平均出租率(%)主营收入比例(%)199920002001199920002001199920002001写字楼4230.7633.268595.4996.1646.8938.0859.3731.1779.2411.86公寓3932.2934.086878.4862.1427.631915.57商场3839.7845.273890.1496.847.4715.5917.4443.7185.163展览5651.9　5863.24　6.485.944.79其他　　　　　　11.536.532.83资料来源：中国国贸年报注：2000年写字楼和商场统计按照一期、二期分别统计中国国贸99-01经营状况分析表明：企业业绩良好而稳定，2001年净资产收益率达到 8.33%资料来源：中国国贸年报北京国贸的成功经验主要盈利来自于物业出租，2001年达到97.17%。从租金水平看，商场和展览的平均租金水平较高。客户质量高。目前财富500强企业有70家企业入住国贸。优质客户资源有利于抵御经济波动风险，保持较高的出租和租金水平。配套设施