房地产营销策划 -202006 衡阳万达广场项目首开复盘报告.pptxVIP

国际万达 百年企业HENGYANG LINGHU WANDA PLAZA2020/06目 录CONTENTS第一部分第二部分第三部分项目背景复盘思考心得体会项目背景项目总图及指标项目名称单位数量备注用地面积万㎡14.79总建筑面积万㎡49.77地上总建筑面积万㎡39.04其中住宅建筑面积万㎡20.48购物中心万㎡9.30公寓万㎡4.97商铺建筑面积万㎡3.74配套用房万㎡0.55地下建筑面积万㎡10.72容积率2.63A地块3.0C地块2.5户数户1683停车位辆2877摘牌时间：2019年11月1日首开时间：2020年5月23日大商业开业时间：2021年7月2日项目背景摘地背景1、拍地情况1.1、项目处于衡阳新区，该地块前期由竞争对手衡阳项目筹备组跟进三年，期间配合政府完成拆迁、安置、土地勘测等各项工作；1.2、10月30日，万达和新城在经过了52轮网上竞拍后，交易系统突发非正常死机，这种情况前所未有，逼使竞拍中断；1.3、在此感谢发展中心的同事，当天立马联系市委市政府主要领导并反复汇报，同时计划向湖南省自然资源厅进行投诉，上述动作迫使政府在两天恢复竞拍，压缩了新城重新测算及筹款时间，我司得以高出挂牌价1.1亿取得这块土地；项目背景摘地背景2、摘地后将面临的问题2.1、政府关系很差，项目开展工作遇到巨大的阻力（如工商营业执照注册被相关政府部门拖延了一个月、住建局报规受阻、城管严格管制、各项证件办理缓慢、阻扰现场施工、政府各执法部门时刻紧盯项目现场等）；微信公众号：地产全案2.2、破坏了政府招商引资计划，导致市、区政府主管领导及职能部门无法完成当年的招商引资目标，扣罚了现金奖励；拍卖完成后，在拜访过程中，部分领导要么不见，要么会面时冷嘲热讽；2.3、竞争对手为了顺利取得该地块，对当地相关部门进行诸多的承诺，我司根本无法兑现； 2.4、非招商引资项目，项目优惠政策均无法享受，必然导致成本高启，需要实现经营目标，商铺及住宅的测算价格均远超当地市场的水准；项目背景摘地背景3、地块周边情况3.1、 项目最大卖点酃湖公园，施工过程历经8年（历任三任市委书记），多次停工，目前尚未完工，客户信心不足；项目背景营销回顾2020年5月23日首开认购 3.2亿商铺认购 274套2.06亿住宅认购 137套1.15亿住宅均价 高于区域内竞品15%销售回款 1.66亿2020年4月25日样板间开放2020年3月28日营销中心开放目 录CONTENTS第一部分第二部分第三部分项目背景复盘思考心得体会01快速修复政府关系助力经营lING HU复盘思考WAN DAPLAZA复盘思考快速修复政府关系，助力经营1、找到政府协调的关键人1.1、通过与政府部门沟通，搜集竞争对手主要负责人的资料及关系，梳理出不太支持竞争对手的政府领导；微信公众号：地产全案1.2、详细梳理政府领导的关系鱼骨图，借用总包在当地政府资源，寻找出政府关系中的关键人物；1.3、由总包通过当地业务关系人引荐并以汇报方案的方式进行多次拜访政府关键人，增加其对我司的信任；1.4、由市政府秘书长指导我司下一步工作的开展方法；复盘思考快速修复政府关系，助力经营2、了解市长想法，并取得其信任 在我司竞得土地后，发展中心通过市委办了解到，原市委书记对此事保持中立，意见较大的是原市长（现市委书记），故应尽全力得到市长的支持；2.1、通过政府领导，了解到市长对万达公司的想法：（市长在考察时路过抚州万达，发现衡阳万达一店整体品质比抚州万达差，觉得万达不尊重衡阳人民及政府），怀疑衡阳万达一店是假万达，是其他公司挂牌的；因此在政府的主要会议上提出了对新项目的担忧；2.2、解决办法：在了解到市长的想法后，项目公司在规划院、设计中心的指导下，与设计院沟通，就大商业立面结合衡阳当地文化，按5种风格制作汇报方案，并首先得到秘书长的认可；2.3、集团领导是最好的资源：通过发展中心向刘总裁汇报，感谢刘总裁的大力支持，在百忙之中，抽空专程到衡阳与市长进行会晤，整个过程非常愉悦，极大改变市长对万达集团的印象；复盘思考快速修复政府关系，助力经营3、化解矛盾3.1、发展中心与项目公司一起，多次拜访分管招商的副市长，并就一店的立面、泛光、绿化改造方案，招商升级等事宜，向副市长进行汇报，慢慢的得到领导的认可；3.2、根据其分管招商工作的需求，主动提出春节期间在美国纳斯达克大屏上为衡阳进行招商推广，让副市长派工作人员与我司共同设计大屏的招商广告；02集中精力解决经营难点问题lING HU复盘思考WAN DAPLAZA复盘思考集中精力解决经营难点问题2、场地内高压线移除项目住宅首开区及大商业区域原有两条高压线横跨项目，导致现场基础无法施工，且两条高压线作为铁路用线，停电时间不可控。解决方法：项目多次与常务副市长沟通，同时多次邀请主