城市房地产管理法律制度.pdfVIP

九 城市房地产管理法律制度 一、房地产管理法概述 1. 房地产是房产和地产的统称。房地产具有一般“物”的属性，又称不动产。 2. 房地产管理法，是调整城市规划区内国有土地范围内房地产权属关系，以及房地产开 发、交易和产权管理中发生的经济关系的法律规范的总称。 二、房地产开发用地管理 (一)城镇国有土地使用权出让制度 1.土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所 有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。2.土地使用 权出让的期限 (1)居住用地70年;(2)工业用地50年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年; (5)综合或其他用地50年。 3.土地使用权出让的方式 (1)土地使用权出让，属于我国房地产一级市场中的活动，可以采取拍卖、招标或者双方 协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式;没有条件不能 采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。 (2)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地 者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 4.土地使用权出让合同 (1)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式 订立建设用地使用权出让合同。 (2)设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权 自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 (3)建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。未按照出让合 同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 (4)建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应 当依法经有关行政主管部门批准。 (二) 城镇国有土地使用权划拨制度 1.土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用 后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2.下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1) 国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交 通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。 (三) 城市房屋拆迁评估管理制度 1.房屋拆迁，是指国家因城市建设发展的需要，而使用城市规划区内已建有房屋及地上 建筑的土地时，经人民政府批准，由具有拆迁资格的拆迁人对现有房屋及其他地上建筑物进 行拆除，并依法对房屋所有权人及房屋使用权人给予经济赔偿和进行安置的行为。 2.拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地 产估价师签字。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权 部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。 3.估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7 日，并进行现场说明，听取有 关意见。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5 日内，可以向原估价机 构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 三、房地产开发管理 (一)房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。 (二)房地产开发的要求 1.按照合同约定开发。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征 收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土 地使用权; 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工 作造成动工迟延的除外。 2.房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 3.房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 4.群体项目应当综合验收。 5.开发项目及建设事项备案。 四、房地产交易管理 (一)房地产交易的概念和一般规定 房地产交易是指房地产权利人依照法律的规定和合同的约定，通过转让、抵押和租赁的 方式将其所享有的房地产权利全部或者部分有偿移交给受让人的行为。 房地产交易必须遵照以下规定进行: 1.房地产权属不可分离