房地产估价XXXX地价评估与分摊.pptx

第7章 地价评估和地价分摊;土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。;第一节 路线价估价法;一、路线价估价法的基本原理;路线价法的概念： 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深??，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率表和其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的一种估价方法。;（二）路线价法的理论依据 1、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”；该街道其他土地的价值，是以路线价为基准，考虑其临街深度、形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地， 以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的调整求得，这些调整实际上为“房地产状况调整”。 ;2、路线价法与一般的市场法有三点不同： ①是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。 ②是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。 ③是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。 在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是： ①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格； ②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。 ;（三）路线价法适用的对象和条件 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理， 能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法——批量估价（mass appraisal），特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。 ;（四）路线价法的操作步骤;二、划分路线价区段;三、设定标准深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。 在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m，则标准临街深度应设定为25m。 以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。也会使所求得的路线价有代表性。;标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是： ①一面临街； ②土地形状为矩形； ③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度(通常简称标准宽度，众数)； ⑤临街宽度与临街深度比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(众数)； ⑧其他方面，如土地使用期限、土地条件等也应具有代表性。;五、调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。 通常在同一路线价区段内选择一定数量的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。 然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。;路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。 例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。 下面以土地单价、货币来表示路线价的情况，进一步介绍路线价法。;六、制作价格修正率表 1、价格修正率的原理;有一临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位(在此为1m