邻里中心商业模式研究报告优秀.pptVIP

二、邻里中心的运营管理 1 、邻里中心的销售 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略， 所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 一般为一到三年返租 长期返租销售 一般为八到十年返租 96 2 、邻里中心的租赁 优惠形式 扣率形式 细分 内容 扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报 ( 含税 ) ，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分 享利润。 其它形式 年期 免租期 一般行业 2 年固定合约 2 年约或 3 年固定合约 3 年生约，餐饮业一般 5 — 10 年固定合约， 可商议 给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该 区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业 氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、 设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广 费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件 除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻 商场，为本项目带来口碑 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定 折扣 客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租 金折扣，管理费优惠等 商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金 中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算 可作为招商优惠的另一斟酌条件 管理费 装修 以客带客 特定时间签 约优惠 宣传推广费 用 97 3 、邻里中心的租售比 租售定位原则： ? 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； ? 发展商的意图： ? 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； ? 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； ? 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店 及内铺只租。 ? 项目的租售前景预判 。 98 邻里中心业态组合—租户角色定位 租户特点 租金承受能力 租金模式 人流贡献 一般零售主力店、次主力店如 通常承受租金能力相 以纯租金方式居多， 也有可 型租户 百货、大卖场，娱乐业态如影 对最低 控租户采取扣率租金（有保底 院、电玩、冰场等 营业额）的方式 租金贡献 部分品牌店、一般专卖店、中 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高 型租户 西快餐、花车租户 为主，而中西快餐则以纯租金 模式为主 提升形象 各业态业种中的旗舰品牌，如 承租能力相对一般， 以扣率租金为主 型租户 休闲运动服饰中的 NIKE ，快 视地段、客流、交通 餐 等情况 中的必胜客 功能配套 以服务类机构为主，以满足购 除了个别租赁面积小 以纯租金为主 型租户 物中心的一站式消费 或银行、展示等机构 外，一般承租能力较 低 填空补漏 以消化购物中心富裕楼层或面 一般很低 纯租金为主 型租户 积为考虑 99 邻里中心租售定位 邻里中心配套经营的赢利模式 纯销售模式 纯租赁模式 售 先 分 拍 整 分 分 后 租 割 卖 体 层 散 层 返 后 式 销 出 出 出 与 租 售 销 售 租 租 租 分 策 策 售 策 策 策 策 散 略 略 策 略 略 略 略 出 略 租 策 略 租售结合模式 销售策略——纯租售对比 纯销售模式 带租约销售模式 优势 ? 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金 压力，无需承担返 ? 通过招商保证前期商业定位与形象； ? 租补贴与相关税费； ? 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； ? 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营 压力。 ? 短期内使业主获得稳定收益 劣势 ? 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； ? 无法规划经营业态及规范整体形象； ? 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； ? 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较 ? 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 长； ? 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 ? 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达 到投资者期望； ? 中、长期收益难以稳定； ? 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发 展； ? 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用 ? 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客 ? 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 户缺乏了解； ? 纯街铺销售； ? 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取 ? 商业体量极少或零星商业物业。 长期稳定收益回报； ? 纯街铺或少量商业物业。 101 销售策略——长短期反租对比 短期返租