某市住宅用地土地使用权转让价格评估..docx

（市场-定价策略） 某市住宅用地土地 使用权转让价格评 估 提交估价报告日期:二00七年 土地估价报告 第一部分摘荽 一，估价项目名称 XXX位于XX市XX区XX105号幢单元楼号一宗住宅用地 土地使用权转让价格评估 二委托估价方 XXXX 三、估价目的 XXX拟转让位于XX市XX区XX105号幢单元楼号的一 宗住宅用地土地使用权，受让方为XX,特委托XXXX不动产 评估咨询有限公司对此次转让国有土地使用权所涉及的土 地资产的价格进行评估，为土地使用权转让提供客观、公正、 合理的价格参考。 !1!估价基准日 !1! 五、 五、 六. 地价定义 至估价基准日，估价对象作为划拨国有土地，其所有权 属于国家，使用权属于XXX,无他项权利卩艮制。本次评估目 的系为委托方转让国有土地使用权量化土地资产服务，因此 此次评估按划拨国有土地、无他项权利限制来设定土地权利 状况。 至估价基准日，估价对象的实际用途为住宅，委托估价 方拟按实际用途住宅用地进行转让，因此此次评估设定估价 对象用途为住宅。 至估价基准日，估价对象作为划拨用地，无使用年期限 制。根据委托方提供的估价背景说明，荽求本次评估按设定 用途最高出让年限设定，因此本次评估土地使用年限按住宅 用地的法定最高出让年期70年设定。 至估价基准日，估价对象实际开发状况已达到宗地外六 通〃（通上水、通下水、通电通讯、通气、通路），宗地内 〃六通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路 及场平）的开发条件，因此本次评估我们设定的土地开发程 度为宗地夕卜〃六通”和宗地内〃六通一平状况。 因此，本次报告估价对象的价格定义为：在二00七年 七月十六日，作为划拨住宅用地、无他项权利限制的状态下, 宗地夕卜〃六通、宗地内六通一平”，未来70年期的土地 使用权价格。 估价结果 1=1单位面积地价:元/平方米 1=1 宗地分摊面积:平方米 评估土地总地价:元 大写： （货币种类：人民币元） 土地估价师签字 土地估价机构（签章） XXXX不动产评估咨询 有限公司 二00七年 表］土地估价结果一览表 估价机构：XXXX不动产评估咨询有限公司估价报告编号: 估价基准日：年月日估价期日的土地使用权性质: 估价期日土地使用者，宗地位置，登记用途,估价设定用途，设定容积率，估价期日的实际土地开发程度，估价设定土地开发瞧，设定土地使用年期 IEI（年），土地分摊面积（平方米），单位面积地价（元/平方米）, IEI 总地价 （元），他项权利状况，土地级别 XXX,XX市XX区XX105号幢单元楼号，住宅，住宅,6,宗地外 六通，宗地内〃六通一平，宗地夕卜〃六通，宗地内六 无 ，二级 一、上述土地估价结果的限定条件： 1、 土地权利限制：划拨土地使用权，至估价期日，估价对 象未设定個页权利限制。 2、 设定估价对象基础设施条件：宗地夕卜”六通〃，宗地内六 通一平六通”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、 通路；一平〃指：场地平整 3、 规划限制条件：住宅用地 4、 影响土地价格的其他限定条件：改变评估目的、评估期 日、土地使用年限、土地开发状况等，国家政策调整、宏观 经济发生大变化,XX区规划调整等都将影响地价评估结果。 5、评估有效期: 二、其他需要说明的事项： IEI1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部 IEI 门核发的《国有土地使用证》为依据。 2、本报告结果仅作为XXX转让土地使用权之用，为其 提供土地使用权价格参考。 XXXX不动产评估咨 询有限公司 二00七年 第二部分估价对象界定 一，委托估价方 XX 二估价对象 XX区XX105号幢单元楼号，具体位置见表2。 三，估价对象概况 1、 土地登记状况 IEI待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、土地 等级等土地登记状况详见表2。 IEI 2、 土地权利状况 待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为 XXX以划拨方式合法取得，待估宗地来源合法、产权清楚。 待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土 地权利状况详见表2。 3、土地利用状况 1=1根据委托估价方提供的资料及估价人员现场勘察,估价 对象为住宅用地,地面上建筑物为混合结构6层建筑物,至 估价基准日，估价对象实际开发状况为宗地内〃六通，宗 地外〃六通一平〃。 1=1 表2估价期日国有划拨土地使用权一览表 估价期日土地使用者，土地使用证号,宗地位置,土地分摊面积 （平方米），登记用途，估价期日实际用途，设定使用年限，他项 权 利状况，土地级别 XXX,, 3 3、基础设施 ，〃，，， 四，地价影响因素分析 (-)一般因素 影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的 社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、 产业政策、人口聚集、城市发展、土地利