营销.东方家园产权式REITs销售方案方案.docx

交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基 金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。 以上三种REITs类型的共同点为所投资的不动产物业类型一般都相对集 中,主要以办公楼、工业厂房、购物中心、住宅/公寓为主。REITs在发行 前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场90%以上的REITs 都是权益型的。 东方家园产权式REITs入市分析 1.东方家园产权式REITs入市支撑点 1）大型优质物业加盟 东方家园作为全国最大的家居建材连锁超市加盟忠德地产，后期专 业化的管理与运作将确保长期稳定的经营效益，最大程度保障基金持有 者的所有合法权益。 2）发展商自身实力及信誉 忠德地产、忠德建业及迁安市东方家园建材贸易有限公司目前正逐 渐形成迁安市的品牌企业，通过陆续开发竣工的精品项目、工程，市场 知名度与日俱增,将福盛花苑”等品牌项目及开发商的市场信誉度作 为基金持有者的后台保障将是REITs销售最重要的支撑点。 3） 房地产投资市场巨大潜力 迁安市国民经济各项指标持续増长势必最大程度带动房地产投资, 巨大的市场潜力将是REITs销售最重要的因素之一。 4） 政府政策支持 东方家园作为迁安市政府重点关注项目，相关政策上的大力扶持也 是REITs销售过程中必不可缺的因素。 5） 全新房地产投资方式 REITs销售作为一种全新的房地产投资形式进入迁安，相对市场较 为单一且传统的房地产投资方式，势必将引发市场的关注与震动。 6） 区域及地段优势 东方家园商业项目具有得天独厚的区域与地段优势，新城区浓厚的 政商氛围及人气正在不断形成，将为REITs销售铺垫好最重要的一个环 节。 7） 物业标准及业态 REITs销售对于物业标准与业态需要较高的要求： a） 物业标准:大型优质商业物业即指大型品牌商业物业或其组合， 单体经营面积至少在L5万?5万平米，且具有地域标志性。其 商业内容为知名连锁机构或其组合，合同期限不少于15年，并 有法律依据,由专业的精英管理团队进行统一管理的商业物业， 商业内容可调整。 b） 物业业态:零售购物类、旅游休闲类、商务写字楼类、工业标准 厂房类、物流仓储综合体类、专业市场综合体类。 达到以上两点要求可进行REITs销隽，综上所述，东方家园商业楼 项目虽然经営面积略小，但整体条件完全可达到REITs销售。 2.东方家园产权式REITs入市注意事项 1） 相关土地开发证件及手续齐全、产权清晰； 2） 合法利用REITs销售运作的所有法律架构； 3） 充分利用政府和企业的特许权以及信誉与资金进行置换； 4） 销售过程中避免与”中国银行业监督管理委员会相关控制政策发 生冲突； 5） 销售前期需与地方政府、银监局、房管局、税务局等相关政府部门 协调、沟通，确保REITs销售顺利进行； 6） 产权式REITs需要经过严格的财务审计和资产监窗呈序。在安全性、 收益性和可变现性上需要实施信息公开披露,严格企业自律机制。 7） REITs公开前需进行市场引导、预热，确保销售形式市场认知后方可 进行； 8） REITs销售后确保东方家园商业楼顺利进行租赁、销售。 东方家园产权式REITs销售策略 1. REITs销售单位及收益率测算依据 1）东方家园商业楼成本核算明细表 项目 成本（单位：万兀） 备注 土地转让费用（含拆迁） 2100 市政规费（外网） 300 建安费用 2000 园林绿化配套费 30 管理费用 50 广告费用 20 销售费用 50 営业税及附加费 300 按地方现行税费标准进行核算 前期设计费用 10 东方家园加盟费用 50 装修展示费用 100 按80汐平方米核算 店内设备（含IY） 200 按200元/平方米核算 开办费 30 系统授权费 28 不W预见费 30 其它费用 10 合计 5308 2）东方家园商业楼收益测算 项目收益主要来源于REITs销售（不包括中国人民银行同期存款利 率）与租金回报： a） REITs 销售 REITs以10000元/一份计算,须销售5308份REITs可收回投资。 按照东方家园商业楼建筑面积计划总共销售11000份REITs。 REITs销售收益：10000元/一份*11000份二1.1亿元 备注：REITs具体销售数量将根据实际销售情况无固定限制。 b） 租金回报 年租金回报：0.6*365*11000=241万元 备注：以上租金定价以迁安建材市场现行租金水平0.6元/天/m：为计 算基础。 2） 2）每位投资者持本人有效身份证件最少购买一份产权式REITs，最多一 c）项目总收益 结合以上REITs销售计划与项目租赁,总收益为11241万元。 备注：以上东方家园商业楼收益回报不包括产权销售方式。 3） 基金持有者收益测算 按基金拮有者年回报率8.5%