X年淄博大张村项目前期调研及定位报告.pptxVIP

;;宏观市场分析;;;张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析;年份;张店区近年房地产市场价格变化分析;张店近年房地产市场价格变化图示;张店区近年土地出让情况分析;张店房地产市场产品发展状况;第一阶段;盛世行看市场： 随着张店房地产市场的进一步发展，特别是消费者观念的改变以及土地价格的提高，又出现了一批全新的房地产项目。 这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、市场上主流产品逐渐转变为小高层及高层产品；二、消费者对小高层及高层产品的接受度逐渐提高；三、???层产品仍受市场追捧；四、产品同质化严重。 其代表项目：七海里、龙凤苑;盛世行看市场： 伴随着张店房地产市场的飞速发展，市场的产品逐渐多样化，更多复合型及创新型及低密度项目如雨后春笋般涌现 这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、主流产品仍然为小高层及高层产品；二、普通多层产品由于其品质难以提升逐渐减少；三、低密度产品成为市场新宠，占有量逐渐提升。 其代表项目：美林小镇、名尚城市广场。;张店区各大版块市场特点分析;;未来张店房地产市场预测;项目本体分析;;;项目地块现状;项目地块现状;◆ 项目南临鲁泰大道，东边邻近世纪路，路政建设较好，但是公共交通通车率较低，属于城市边缘地带，而且鲁泰大道通行大型货车车辆，居住私密性较弱。 ◆ 项目地处张店新区，项目周边现为农村旧址，生活配套有待完善； ◆ 项目所在区域已经形成张店城区居住区，周边大盘较多，居住氛围浓厚； ◆ 区域在售楼盘集中鲁泰大道以南区域。如：通乾拉菲、远景花园、阳光花园、名尚城市广场、华侨城、创业颐丰花园等。;项目周边生活配套状况;项目属性定位;项目分析小结;市场竞争分析;;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;黄金国际的高价位，实际支撑点包含以下几点： 1）生活方式创新（温泉入户、GOLF） 2）景观创新 3）会所、配套及物业管理 4）前期建立起高端形象。;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;主要竞争个案——龙凤苑;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;市场主要竞品分析;主要竞争个案——紫园;市场主要竞品分析;竞争态势总结;项目SWOT分析;SWOT分析——O 机会;发展战略建议;公司使命——快速回款、抢占市场是本案的必然使命;竞争策略;黄金国际、名尚城市广场：开发商的品牌、项目品质及项目的 规模都是周边项目所无法企及的。;本项目所选择的竞争策略;创新的重要性;项目定位建议;既然项目的竞争策略为创新者，那么我们如何创新； 项目周边竞争激烈，目标客户必将会与其他项目重叠，如何寻找我们的目标客户 ； 目标客户的真正需求点在哪里，我们如何利用客户的需求打造我们的产品，或者是引导客户的需求。 ;追求全新生活理念的精英圈层;目标客户分析;项目形象定位;项目产品定位;;物业发展建议;本项目开发策略制定原则;分期开发策略;;景观规划建议;核心景观——传统意境的现代表达; 借鉴古典园林先抑后扬、一咏三叹的造园手法，避免核心区一览无余。 小广场还可以局部下沉，进一步强化场所感;建筑风格建议;本项目产品价值体系构建;我们主张：现代风骨，中式元素;元素之一：符号;元素之一：符号;选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与项目的案名与皇家园林的主题形成呼应。;元素之三：颜色;竞争项目;;;;完备的配套表现为：;提高居住便利性 社区体验设施;时尚化、风情化的商业空间;配套商业：以服务于社区内部居民生活需求为主，业态以满足生活配套为主，包括小型超市、茶馆、咖啡厅、干洗店、银行、面包店、餐饮等;会所类型;右图案例：广州云山诗意·人家玻璃天窗模拟了传统木结构的构架;阳光停车场——实现真正的人车分流;细节;新技术应用——本项目运用新技术的三项原则;新技术的应用;太阳能热水系统; 楼梯间、走道、厕所等“冷空间”朝北布置，作为朝南布置的起居“热空间”的热能缓冲区。 建筑南面争取尽量多的采光面，最大限度的获得太阳能。 建筑南向要考虑夏季遮阳，避免能源消耗紧张，可选择遮阳帘，在不影响建筑外观的条件下达到遮阳的目的。 ;项目物业管理建议;关于盛世行;山东盛世行投资顧問有限公司 TIMESUNION CONSULTANCY;山东盛世行房地产投资顾问有限公司—— 一个精英团队； 一个将发达城市的成熟营销理念和本地市场完美融合的集合型团队； 一个凭专业的智力资源在地产市场谋求生存和发展的前进型团队； 一个集完备的开发商资源、密切的媒体拓展资源和良好的政府公关资源于一体的 开拓型团队； 一位真正辅助开发商规避开发运营风险的“地产军师” 山东盛世行房地产投资顾问有限公司