鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略.pptVIP

市场产品结论：以主流独栋和联排产品作为回现主流，以资源大独栋树立高端形象和价值标杆，以创新型小独栋引领市场，受制于区域现状目前不发展叠加别墅 回现主力 价值标杆 市场创新 200-250m2 主流独栋 高价值高速度 160-220m2 联排 快速走量 400-550m2资源大独栋 价值标杆 90-110m2迷你小独栋 空缺产品 引领市场 鉴于本项目前区域陌生度的前期条件，不建议做叠加类别墅产品 03 客户分析 03 04 02 01 长三角、珠三角、环渤海客户对热带滨海度假投资需求旺盛；同时成都、重庆等二线城市中产阶层也正在成为海口滨海度假物业的购买群体 上中产阶层增长迅速：预计到2020年，将有望达到40%左右； 一线城市客户对度假需求旺盛：77%的度假客户平均度假出行费用支出超过5000元，旅游需求从观光游向短期度假游转变 目前成都、重庆等二线城市度假意识逐渐增强，将是未来海口度假物业的重要客户群 图1：中国城市每百户家庭拥有私家车数量 图2：珠三角客户度假费用支出水平分析 环渤海 长三角 珠三角 资料来源：社科院 、国家统计局 70% 27.6% 2.4% 客户构成比例 现状 成熟期 东北+北京 上海+江浙 国内其他城市 国外客户 时间 发展期 代表群体 核心敏感点 朝向偏好 面积需求 功能空间 园林偏好 配套偏好 岛外高端客户 大型企业高层 私营企业主 山西煤老板 关注于滨海氛围，喜欢可以方便地到海边或高尔夫球场 对朝向敏感度不高，愿意为景观牺牲朝向 物业类型关注洋房、别墅产品 主人房配衣帽间、卫生间，还要主仆分离 异域感强烈的休闲度假园林空间 对基本配套要求不高 岛外中高端客户 各地私营业主 中产阶层 替代原有居所的度假氛围，对海资源敏感度较高 不能西晒，若是北方客户喜欢正南北朝向，保持通透 小家庭选择90平米左右两房，大家庭选择120～140平米三房及以上 舒适的居住空间，大景观面，有储藏室，希望能有地下车库 异域感强烈的休闲度假园林空间 希望交通便利，有休闲娱乐配套，良好物业管理服务 岛外投资客 关注房产的增值和保值功能，后期用于养老和度假 对朝向不太关注，北方人喜欢正南北 面积需求依个人经济情况而定，有较大随机性 没有具体要求，视家庭人数而定 如果第一眼被打动了，也许就会购买 有代租服务 高 中高 中 中长期度假 短期度假 投资 养老 总价一房配套 总价一房 配套 两房 海 两房 配套两房园林 增值潜力 增值潜力 配套 生活氛围 别墅海、高尔夫 海 异域园林 岛外高端客户关注滨海氛围、滨海生活体验；岛外中高端客户关注异域的度假氛围；岛外投资客关注房产的增值和保值功能 资料来源：世联数据平台 高端置业群体重资源 置业目的 购买力(万) 代表群体 年龄结构 群体特征 置业观念 使用时间 典型楼盘 关键点 休闲度假 400 大型企业高层； 私营企业主； 山西煤老板； 45~60 处事业顶峰期，圈子广，应酬多，对生活质量要求高； 对高端商务配套如：游艇俱乐部，GOLF等感兴趣； 稀缺资源占有，资源大于区域； 持有价值大于使用价值； 置业弹性较大； 不定时短期休闲度假； 蔚蓝海岸、浪琴湾、比华利山庄、海南大公馆（连排别墅） 享受生活、资源占有、私密性 东北+西北+北京 江浙+上海 成都、重庆等 度假投资 200~400 各地投资客； 知名人士； 30~45 手头有大量的闲置的资金，在全国各地均有置业，对市场较为敏感； 看中资源以及的区域升值潜力； 长短期持有均有； 置业弹性极大； 空置或冬季偶尔度假，时间1个月左右 海蓝椰风、王府、碧海金沙、溢盈海岸 资源，短期内升值潜力 北京+西北； 上海； 长三角； 海口客户总结：海口的第二居所置业客群主要有四种类型 资料来源：世联数据平台 养老型客户重配套 置业目的 购买力 代表群体 年龄结构 群体特征 置业观念 使用时间 典型楼盘 关键点 筹备养老 120~200 企业高管； 艺术家，知名人士； 45~55 事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等高级场所； 注重同乡圈子； 渴望亲近海资源； 对社区配套有要求； 置业弹性较投资客弱； 冬季度假，时间1~3个月 江南城、紫园、城市海岸、荣域 近海，配套，跟风 北京 西北 重庆，成都 养老 120 长江以北 55~65 退休在家，身体健康；经常在各市城间旅游；重同乡圈子；一般儿女给他们买房； 追求生活安逸，长期居住；关注单价与总价； 关注医疗配套和小区配套；对海资源不敏感； 置业有类刚性需求； 长期居住养老，入住时间从冬天到次年春天，居住期在半年左右 观澜公寓、西雅图丽湾 养老、总价、配套、跟风 退休老年人 海口客户总结：海口的第二居所置业客群主要有四种类型 资料来源：世联数