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2020房地产估价师考试理论与方法章 节基础试题：建立比较基础 【例 5-1】某宗房地产的成交总价为 30万元，首付款 20%， 余款于 6个月后一次性支付 ;假设月利率为 0.5%，请计算该 房地产在其成交日期一次性付清的价格。 【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如 下： 30× 20%+30× (1-20%)/(1+0.5%)6=29.29( 万元 ) 如果已知的不是月利率： ①年利率 r，则算式中的 (1+0.5%)6就变为 (1+r)0.5; ②半年利率 r，则算式中的 (1+0.5%)6就变为 (1+r); ③季度利率 r，则算式中的 (1+0.5%)6就变为 (1+r)2。 【例 5-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格 为 2500元 /m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正 常负担下的成交价格的 7%和 5%。请计算卖方实得金额和买 方实付金额。 【解】卖方实得金额计算如下： 卖方实得金额 =正常负担下的价格 -应由卖方缴纳的税 费 =2500-2500× 7%=2325(元 /m2) 因为纳税，所以卖方实际得到的金额 成交价格。 买方实付金额计算如下： (税后额 ) 小于正常 买方实付金额 =正常负担下的价格 +应由买方缴纳的税 费 =2500+2500× 5%=2625(元 /m2) 因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额， 除了付价格，还要付税。 【例 5-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格 为 2325元 /m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地 产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为交易税费正常 负担下的成交价格的 7%和 5%。请求取该房地产在交易税费 正常负担下的价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下： 正常负担下的价格 =卖方实得金额 /(1-应由卖方缴纳的税费比率 ) =2325/(1-7%)=2500(元 /m2) 方法二： 转嫁给买方，站在买方角度分析： 买方实际付出金额 +买方为卖方支付的税费 = 正常负担 下的价格 2325+X× 7%=X 【例 5-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格 为 2625元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地 产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负 担下的成交价格的 7%和 5%。请求取该宗房地产在交易税费 正常负担下的价格。 【解】该宗房地产在交易税费正常负担下的价格求取如 下： 正常负担下的价格 =买方实付金额 /(1+应由买方缴纳的 税费比例 )=2625/(1+5%)=2500(元 /m2) 卖方实际得到金额 -卖方为买方支付的税费 = 正常负担 下的价格 2625-X× 5%=X 【例 5-5】收集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例的 建筑面积为 200m2，成交总价为 800万元人民币，分 3期付 款，首付款为 160万元人民币，第二期于半年后付 320万元 人民币，余款 320万元人民币于 1年后支付 ;乙交易实例的 使用面积为 2100平方英尺，成交总价为 125万美元，于成 交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请 在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立 比较基础”处理。 【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础 处理，包括