成都写字楼市场分析与报告.pdfVIP

第一部分 成都市写字楼市场分析 一、 成都写字楼市场概述 按照国际通行划分标准， 成都市写字楼中总的来说高档写字楼少， 甲级写字 楼少，特色写字楼不多，不具备与北京、上海等国际性大都市竞争的实力。 由于经济发展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分为商铺加写字 间，或住宅加写字间，纯写字楼不多。 1 、成都写字楼发展历史 1995 年以前 萌芽期 无代表性写字楼，发展混乱； 1996-1997 发展期 1996年 32 层高的新时代广场在文武路崛起， 成都真正意义上的写字楼诞生。 玻璃幕墙开始流行，外资大量进入； 1997 年写字楼竣工面积、实际销售面积、 施工面积均达到历年来顶峰，实际销售面积、空置面积比 1996 年翻了一翻，呈 井喷行情； 1998-2000缓慢发展期 1997 年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销 售面积开始回落， 空置面积达历年来的顶点； 1998 年川信及 2000 年冠城的开业， 在整体上提升了成都写字楼的综合素质； 2000 年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济的持续增长， 写字楼 的供应量逐步上升，写字楼市场也逐步复苏，但很大一部分是 97、98 年烂尾楼 的重新包装上市， 如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦， 以前的庄士中 心改为现在的时代数码广场， 以前的成都市新华书店改为现在的城市之心， 也有 一部分高层电梯公寓，因为地理位置好，景观好，交通方便、周边配套设施齐全 而悄悄的将用途变为写字间， 因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量 中小企业入住，如江信大厦、太升大厦、西御大厦、王府井公寓、瑞金广场等并 由此在成都也产生了 SOHO、HOME-OFFICE 概念。 2001 年至今恢复长期 2001 年写字楼竣工面积，只是顶峰时 1997 年的三分之一，实际销售面积 比 2000 年增长 68.8% ，空置面积、施工面积开始有下降的趋势，新开工 面积比 2000 年减少近一半。 但从去年年底开始， 随着各种利好信息的显现， 写字楼的发展开始进入一个 新的历史时期，外地资本再次的大量涌入（仁恒集团） 、本地开发商的强势 介入（博瑞省博项目）引发了新一轮的写字楼投资热潮， 2003 年写字楼 的投资额和在建规模也预示着未来三年左右成都市的写字楼市场将上演一 场激烈的争夺战。 新形式的办公物业产品的出现 近年来，成都一些高层住宅利用其全框架灵活多变的组合户型， 以住宅按揭、 首付与月供均大幅低于办公用房，且拥有 70 年的全产权，投资收益较住宅 也有明显的优势，因此，也在分割着写字楼市场。 如锦江时代花园、冠城花园、彩虹花园、长富花园、万和广场、凯莱帝景等 位置优越、交通便利的楼盘。 不会对高档写字楼市场产生影响 因为其客户大都是极其注重自身企业形象的著名外资企业、 合资企业以及上 市公司等。所以成都写字楼的租售率呈现出甲级写字楼的租售率一般达 90% 以上，如川信、冠城等； 但对中档写字楼的客户分流作用是显而易见的 非甲级写字楼 （主要是一些入市早、外观和设备陈旧、 智能化设施落后的写 字楼）目前的租售率均低于