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代建项目会计核算及税务处理研究 代建项目通常是受托代建，相当于劳务服务，受托企业不拥有土地，受托代理整个开发过程，立项报批是以建设单位的名义办理，受托企业向建设单位收取代理费，只是起一种工程组织协调作用，同时相当于定向开发，即先有买主，后有产品。如在土地、房屋还未开发之前，就已经知道了业主(委托方)是一种量身定做的开发，房屋已销售给了特定的对象。 1代建项目概述 按照税法对代建业务定性不同，房地产代建业务存在着不同形式，税务与会计处理方式也有所不同。房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费，满足上述条件的代建工程项目，税法上认定为“现代服务业”，否则视为“销售不动产”业务。本文就符合“现代服务业”条件的房地产代建工程项目，以新建县乌沙河片区棚户及旧城改造项目为例浅析代建项目的会计核算和税务处理。2013年12月，上海绿地建设(集团)有限公司与江西省新建县人民政府签订《新建县乌沙河片区棚户及旧城改造代建协议》，协议约定:上海绿地建设(集团)有限公司需在新建县成立项目公司，即江西绿地城投公司来具体负责管理此项目;政府负责将拆迁完成的“净地”交付给江西绿地城投公司，由江西绿地城投公司来进行前期的报批报建、设计及发包给上海绿地建设集团施工，政府在支付建造成本的基础上按5%计付代建管理费。 2会计核算 江西绿地城投创新地运用房地产开发会计核算和施工企业会计核算方法，因本代建项目使江西绿地城投公司具有一般房地产开发企业的特点，除土地不属于受托方和没有房屋销售外，其他与房地产开发企业类似，即有前期报批、报建、组织总包方施工等，但又接近BT项目，故江西绿地城投公司发生的建造成本通过“开发成本”进行核算，收入则按建造准则即形象进度来确认。发生成本时:借记开发成本，贷记应付账款。当政府聘请的第三方中介审计机构审定江西绿地城投公司当期应收回购款并取得政府的抄告单时，江西绿地城投公司则将包含代建管理费的回购款全额开具发票给新建城投公司，借记应收账款，贷记工程结算。收到回购款时，借记银行存款，贷记应收账款。当营业税模式发票开出时，借记营业税金及附加，贷记应缴税费—营业税、应缴税费—城建税、应缴税费—其他税(价调基金)、其他应缴款—教育费附加、其他应缴款—地方教育附加。当增值税模式发票开出时，针对老项目，借记应收账款—新建县城投公司，贷记工程结算(不含税)、应缴税费—应缴增值税———简易计税;针对新项目，借记应收账款—新建县城投公司，贷记工程结算(不含税)、应缴税费—应缴增值税—销项税。每月确认收入时，借记主营业务成本、工程施工—毛利、工程施工—税费，贷记主营业务收入。原营业税性属于价内税，由卖方承担税务，其以企业全部价款和价外费用作为计税基础，营业税征收中存在重复纳税的问题。 3营业税制模式下的代建税收处理 3.1计税原则。参照上海地税局沪地税〔1996〕43号文第六条第二款第一条规定:受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的，对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税;根据本项目的实际情况:(1)工程建设成本=全成本+全成本×营业税及附加(2)管理费=工程建设成本×5%政府应支付=工程建设成本+管理费=(1+营业税及附加)×全成本+(1+营业税及附加)×全成本×5%=(1+营业税及附加)×(1+5%)×全成本江西城投纳税等于全成本×营业税及附加+管理费×营业税及附加=营业税及附加×(全成本+管理费)3.2测算税负。江西绿地城投公司向新建县城投公司全额开具政府应付金额的服务业发票，新建县城投公司向江西绿地城投公司打款政府应支付款项。根据以上测算公式，建安成本部分总包方已经按建筑行业申报纳税并开具建安发票给江西城投公司，江西城投公司全额即建安成本加上代建管理费全额开具代建服务费营业税发票给新建城投公司，故江西城投公司形成事实上的重复缴税，按代建协议，相关税费应由政府承担，只有政府结算回购款时计算给江西绿地城投公司，因此需测算出结算税率:江西城投公司实际应收回购款为:工程建设成本1000万元+代建管理费50万元=1050万元，实际应收回购款=政府应付款－实际开票应缴税，计算公式:设结算方案综合税率为X，1000+1000×5%=［(1000+1000×5%)+(1000+1000×5%)×X］－［(1000+1000×5%)+(1000+1000×5%)×X］×5.6%推导出:58.80+58.80×X=1050×X，即税金+税金×结算税率(政府应返的)=(成本+管理费)×结算税率，解X=5.932%。“营改增”税制改革后，增值税属于价外