从4个方面认定房屋租赁合同协议是否有效.docVIP

从 4 个方面认定房屋租赁合同协议是否 有效 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具 备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或 限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使 用权人等。 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁 止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之 一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的 ;(2) 司法 机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房 地产权利的 ;(3) 共有房屋未取得共有人同意的 ;(4) 权属有争议 的;(5) 属于违法建筑的 ;(6)不符合安全标准的 ;(7)已抵押，未经 抵押权人同意的 ;(8) 不符合公安、 环保、卫生等主管部门有关 规定的 ;(9) 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房 屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每 日 2% 计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平， 属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房 屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道 的情况下， 这样的租赁合同均是无效的， 不受国家法律保护， 租金依法没收。 是否进行过登记备案。 《城市房地产管理法》 、《城 市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事 人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登 记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无 效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人 的效力。