租赁合同主要财务条款审核流程【模板】.docxVIP

租赁合同主要财务条款审核流程 租赁合同主要财务条款审核流程 目的 规范租赁合同中的财务相关条款，的审核过程，降低财务风险，提高工作效率，特制定 本流程。 适用范围 本规定适用于沃尔玛中国集团所属各公司 （包括所属商场、配送中心、总部办公室、JV办公 室）房屋租赁合同的审核。 .免租期摊销的合理期限： 开业日起给予少于六个月的免租期，则在第一个租约年内摊销； ? 摊销的目的是为了规避房产税的风险，越早摊销、摊销的期限越短，资金成本越 低。 开业日起给予多于六个月少于一年的免租期，则在前两年内摊销； ? 若摊销后的租金低于初始资金的 50%会引起故意减低租金以少交房产税的误解。 开业日起给予多于一年的免租期， 加上时间价值考虑与否的情况下， 给出多种方 案，需管理层批准摊销方法。 ? 需把握房产税风险和资金成本的平衡。 .免租期摊销条件下时间价值的计算： 如果免租期需要摊销，则须考虑时间价值； ? 摊销后提前付租，须考虑资金成本。 如果业主不同意考虑时间价值，则免租期不需要摊销，但需在合同中明确免租期 条款，并增加免租期内房产税由业主承担并支付的相应条款。 ? 业主需承担有关的房产税、土地使用费、房屋租赁管理费、房屋租赁手续费。 折现率使用银行同期贷款利率。 ? 每年需要核实贷款利率是否有变化。 .单位租金的计算： 根据给出的增长率，计算出每年的单价 （用四舍五入的方法，不要循环计算 ）； 若不同区域单价不同，要正确对应相应的区域计算相应的单价； 如续约期内有明确的租金增长率，则需计算续约期内的单位租金。 .其他需要注意的事项： 增长率应有连续性和规律性; 如果卖场和其他区域的单价分开核算， 卖场的单价一定比其他区域的单价高， 甚至高一 倍； 特殊项目有争议的（如摊销期限，考虑时间价值与否等） ，需要相关管理层的批准，财 务部可给出相应的方案或建议。 二、租赁合同相关财务条款的审核流程 在租赁合同报批美国之前， BD须将起草好的租赁合同提供给财务部，财务部需通读 全篇，并针对下列财务条款重点审核， 及时发现各种潜在的财务风险， 给出专业意见。 .面积： 各部分租用面积相加应等于总租用面积。 在特殊情况下，计算租金时所使用的计租面积可能会不等于租用面积。 .初始租期： 初始租期为15年，应与做LOI计算租金时给出的条款一致； 一般情况下有以下三种版本： ? 标准版：房屋内乙方购物广场开业日为第一个租约年的开始日， 初始租期从开始 日起至第十五个租约年届满之日止。 ? 国投版：初始租期为十五年，自免租施工期届满之日的次日开始计算。 ? 万达新版：本协议的租期为十五 （15）年，自房屋内乙方购物广场开业日起计算。 .续约： 应与做LOI计算租金时给出的条款一致，包括续约期内的增长率； 通常再续约15年或25年（续约三/五次，每次最长 5年）。 .免租施工期（或免租期）： 直接关系到租金支付的起始日，且与租期条款相关。 一般情况下有以下三种版本： ? 标准版：进场日起至房屋内乙方购物广场开业日的前一日止为免租施工期。 ? 国投版：进场日起的四个月零十五天的期间为免租施工期。 ? 万达新版：进场日起，甲方授予乙方 *个月的免租期。在免租期内，乙方无须支 付租金。 如果合同中明确规定了开业日起的免租期条款，则需要增加免租期内房产税由业 主承担并支付的相应条款。 .租金： 应与做LOI时计算的租金单价一致。 ? 需结合LOI中的免租期条件与合同中所定义的初始租期和免租施工期（或免租 期）等来判断租金的单价是否正确。 租金中包含管理费的，注意管理费的单价是否符合物价局的收费标准。 ? 一般不能高于租金单价的 50%,尤其是写字楼的管理费。 特殊情况下，如发现租金没有被摊销过，且增加了开业日起给予几个月的免租 期，则需要检查是否有针对免租期内房产税方面的清楚界定。 ? 以避免房产税风险。 .租金支付日期及发票： 租金应在每月的第十日或之前支付，遇节假日顺延，如果第一个租约年的开始日 不在当月的第一日，则该月的租金应按日按比例计算。 租金须取得合法的租金发票，通常租金发票的取得有以下几种情况： ? 业主提供全额（包含管理费）房租专用发票。 ? 业主根据合同中界定的单价分别开具服务业发票和房租专用发票。 ? 管理费支付给第三方，并由第三方提供服务业发票。 （合同中须明确界定或签订 修正案） 若租金中包括公摊水电费等不属于租金发票范畴的，必须在合同中明确界定。 ? 根据各地情况的不同，对于公摊水电费项目，有收取普通发票的（必须事先得到 管理层的批准），也有收取增值税发票的。 .进场日： 关注与租金支付日挂钩的进场日确认书。合同中通常会规定不迟于某年某月某 日进场，并在进场日实现之日，双方另行签署有关进场日日期的确认书。 .商铺开业率： 商铺开业率是已开业