浅谈物业管理的盈利模式.pdf

页眉 . 知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。 深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫 延到物业管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。 《物业管理盈利模式》探讨了物业管 理的最新经营趋势，帮助我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队 一、明确物业管理定义 物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款： “物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、 工作环境， 并尽可能地 满足他们的合理要求。 ”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交 付使用前后两种服务。 （一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的 服务内容包括： 1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 2、制定物业管理计划包括计算管理份额 3、制定物业管理组织架构 4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划 5、制定第一年度物业管理财务预算 6、参与工程监理 7、参与设备购置 8、参与工程验收 9、拟定物业管理文本 （二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户， 基本内容通常包括以下几方 面： 1、楼字及设备维修保养 2、楼字保险事宜 3、保安服务 4、清洁服务 5、绿化环境保养 6、紧急事故处理 1 / 9 页眉 . 7、处理住户投诉 8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁 月 i 送督、邮递复他商务服务等等。 二、组织物业管理的严密架构 一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证， 管理公司的日常工作都 是比较简单的。 因此，对于普通员工来说只要分工到位， 职责明确就可以了，关键是协调和 应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。 管理公司的组织架构通常包含以下几 个部门： 1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。 负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。 2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。 负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。 3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。 负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。 4、保安部：经理，保安员。 负责日常保安工作；处理突发事件 5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。 负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。 6、业务部：经理，业务员，公关员。 负责租售代理及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。 在实际运作时， 可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置， 如规模小的可将财务部 和业务部归并到行政部， 如同时管理几个物业的， 则可在行政部之上设总经理公室或将人事 部独立到总部去等等。 各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定， 通常保安部和清洁 部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人 24 小时轮流值班以备不测。 三、进行物业管理定位 2 / 9 页眉 . （一）物业管理定位的考虑因素 物业管理既然成为营销的一部分， 那就同样存在着定位的问题。 在当今的房地产项目推 广中，