天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告终稿XXXX0.pptxVIP

仲量联行致旭天发展天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告（终稿）;免责声明;目录;一、天津市市区办公物业市场竞争分析;条件;上述的写字楼区分标准适用于整个中国地区，可根据相关细分区域市场的差异程度进行相关调整。 对中国的主要的一线城市如北京、上海、广州包括香港等，定位为甲级写字楼的办公楼上述所有条件都必须得到满足的。 对于天津市场，由于写字楼市场发展程度相对一线城市还有一定距离，整个办公楼市场也相对并不成熟，因此我们认为天津市???的甲乙级写字楼判断标准为：符合上述表格中相关条件中的至少8项。 因此按照上述标准，我们认定天津市目前已经落成的甲级办公楼仅有两个项目。但将来在市区中也有许多在建项目落成后也将达到甲级写字楼的水准。;友谊路 内资金融企业 人民币 2 – 3每平米每天;甲级写字楼市场： 供应量： 2006~2010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内甲级写字楼的供应量将以平均每年50%以上的速率增长，这主要是由于国家为天津提供了极其优惠的发展政策，从而带动了国内外的地产发展商看好天津商业地产的开发前景，纷纷前往天津进行投资。 主要开发商包括：和记黄埔，新加坡的国浩集团等 ;甲级写字楼市场： 租金价格： 2006~2010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内甲级写字楼的租金价格将会经历前期增长，后期下降这样的一个走势。2006至2009年，年均增幅在6%左右 原因： 虽然天津滨海新区的政策将会给天津带来又一股的投资热潮，尤其是对银行、保险等金融和投资机构，这些企业将带动对甲级写字楼的需求，但随着2009、2010年相关物业的供应量大增，供大于求的局面将产生，在2009年末至2010年，租金价格将大幅下降。;甲级写字楼市场： 客户类型： 客户主要为包括全球500强企业在内的国外知名公司在天津的分公司和代表处，如汇丰银行、丰田汽车、花旗银行等。 客户对面积的需求： 总体而言，客户对甲级写字楼的面积需求较小，大致在200~500平方米之间，1000平方米以上的需求很小，因此天津办公物业的几乎每层都做好了隔断，且面积在200平方米左右。 空置率： 目前由于天津甲级写字楼供应量有限，仅为两栋大楼，因此目前空置率较低在20%左右。 物业类型： 无论从地板承重，楼层高度及物业附属设施如电力、通讯等方面都与在工业园区内寻求办公物业的主要企业对办公物业要求的有差距。;乙级写字楼市场 供应量 以本地开发商的散售项目为主要供应，2004-2007年的历史供应量为120,000平方米/年，预计2008-2010年的新增供应量将保持稳定，约112,500平方米/年，且大部分的新供应将集中在和平区。 这也主要是由于国家为天津提供了极其优惠的发展政策，从而带动了国内的地产发展商看好天津商业地产的开发前景，并前来投资开发物业。开发乙级写字楼的地产商以天津本地和国内的开发商为主;乙级写字楼市场： 租金价格： 2006~2010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内乙级写字楼的租金价格将不会有太多的价格变动，整个五年的时间内，租金价格将在5%左右波动。 原因： 天津乙级办公楼市场的主要客户为天津当地的企业和国内企业在天津当地设立的子公司和办事处，其对价格的承受能力较低，无法接受较高的租金价格，因此乙级写字楼的租金将不会有太大的变动。但是天津滨海新区的政策将会给天津带来又一股的投资热潮，过去一年中天津商业地产的销售价格一直在上涨，目前的情况在可预见的未来仍将持续，只要这种情况延续，租金的价格将依然保持稳中有升。;需求 主要来自于制造业，船运物流，金融典型租户大小多为250至550平方米历史2004-2007吸纳量为71,000平方米/年，预计2008-2010年的吸纳量将稳步增长，达到111,000平方米，能较快的消化新增供应。 空置率 从2008至2010将保持稳定，在20%左右浮动 物业类型： 与甲级写字楼相似，也没有符合外 包企业要求的物业。 ;天津中央商务区写字楼市场对本项目的影响： 通过对天津中央商务区内写字楼市场的综合分析，我们认为对本项目未来的发展将如下： 租赁价格影响： 天津市区办公楼市场目前及未来的租金变化趋势，必将对本项目中租赁部分的租金产生影响。考虑到2010年，天津整个办公楼市场中虽然甲级写字楼的租金价格将由于供应量的增加而有所下降，但乙级写字楼的租金价格仍将稳中有升。我们认为未来从市场角度考虑，乙级写字楼的租金对本项目的影响更大，因此我们认为当本项目的租赁部分推出市场时，至少在租金报价方面比目前的租金将有所提高。 客户来源分析 目前天津市区使用甲乙级办公楼的客户中，科技研发类、软件和服务外包企业所占比例极低，如有也仅为一些小型软件企业且办公地