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北京万豪国际公寓营销案主要通过德润集团上层决策和资源及既有中介商带动发售成功的案例考虑到价格政策等绝密权限，以下三部分有省略营销推广第一步:方向阶段;第一部分、项目分析介绍;;;;;;;;;主力户型 一居69.24平方米； 二居133.86、160.23平方米； 三居165.89平方米； 四居235.75平方米； 复式320.45平方米 ;;;;万豪国际公寓一号楼可销售户型 ;万豪国际公寓2号楼销控对照表一、17套已售户型;二、11套销控户型 ;单位 ;;2、规划设计问题点 ;网上报道原文： 记者找到了万豪开发商德润房地产开发公司工程总顾问李宗普。他表示，万豪和通用土地，原先都属于土地粮油食品工业公司。而万豪当初拿到的，就只有这两幢楼的土地。万豪的项目分两期，分别为两幢楼。一期于去年8月动工，今年年底完工。二期于今年4月动工，明年8月完工。两期各有224套房。目前，万豪与通用没什么关系，两个项目有各自独立的会所，没有道路公用的，其他没有任何关系。 ;经与通用时代国际中心项目有关负责人联系，两家房产公司分别是不同的开发商，拥有各自独立的项目。对于两家开发商是否有合作的可能，正在进行探讨，包括征询客户的意见。 厉林 ——规划问题后期已不是主要问题。;3、装修标准档次存在一定偏差 4、施工质量，1号楼入住业主退房直接影响2号楼 5、周边环境均为平房，同时存在前期合同补充协议问题 6、买楼赠地/码头游艇的使用权/施工扰民细节 7、单价总价稍微偏高 8、开发商前期销售队伍有些涣散，有些业务员变相拒绝客户等 ;第二部分、万豪国际公寓营销解决第一步?（6月份）;◇万豪国际公寓是一个能够妥善解决前期遗留问题的高档精品楼盘，万豪是一个能够重新整合良好口碑及形象的个案。我们应有足够的信心于2004年春节之前，平均每月消化掉20套房； ? ◇针对前期营销推广不力的一面，我们有足够的准备以非常规的策略迅速扭转，在项目结案之前塑造良好的项目品牌，为公司开发后续楼盘打下良好的双赢根基。 ? ◇迅速将积累的问题逐一良性消化，迅速提升来电来访的质量，迅速创收资金尽快结案，需要各领导层及各部门的全力配合，需要背水一战的决心，需要大家的群策群力。 ? ◇推广是明线，消化解决入住问题是暗线，两者相互促动影响。以下着重针对影响销售成交率之核心问题——营销推广部分，提出系列操作方案，经开发商领导层决策确定后，予以全面执行。 ;一、销售任务指标 ;二、营销推广概算 ;三、核心推广策略（明线） ;2、项目推广定位 ;3、核心营销策略 ;4、营销组合战术 ;3）工体露天房展会 时 间：2003年6月27—29日 地 点：工人体育场 主 题：夏季露天房地产展示交易会 主 办：北京建委 参展情况：为数众多的新项目，展位基本征定完毕，剩下展位越早定越好 参展目的：塑立2号楼现房新盘形象，以“君天下高塔公寓的稀居计划”全新亮 市，同时以2号楼带动1号楼销售。 ;5、6月份广告投放（房展+媒体发布+销售工具约40万元左右） 广告主题内容：万豪国际公寓2号楼湾天下，今日正式启动“阔宅稀居 依水现 房”鉴赏计划，隆重推出3席极品大三居。典藏仅有的压轴尊位168席，应客户 要求首度公开发售。 系列卖点支持：现房实景；世界文化街量化业态功能/会所/居所动静分区；三 面环水风光视野开阔/38米横向楼间距，70米纵向楼间距/1户1车位/1万平米世 界文化街区/私家游艇等 媒体投放计划： 6月9—30日 焦点房产网站硬广/公告； 6月18--20日 北青硬广/软文/公告各半版； 北晨/北晚/精品各半版软文； 6月23—30日 北京交通台15秒促销广告 6月26--27日 北青硬广/软文各半版； 新北京楼市等其他软文； ?7、8月份以第二营销渠道为主，6月份着手准备预定《万房》软文、《生活速 递》、《新地产》、《目标》、《中国民航》、汽车地图及《银行家》，赛特 、燕莎商场、中国大饭店、国际俱乐部中英文杂志直投广告。 ;6、客户成交预测 鉴于6月中旬之后于主流媒体才开始真正刊登广告，加上房展一般持续10天左右的消化过程，且受到非典后期一定影响，预计至7月中旬，在内外功修备前提下，计划完成销售20套左右。 ;四、现场及相关配合建议（暗线） ;1、销售通道建议最好穿过唐人街 现售楼处租约至年底，退