《中国税收》PPT（第8章 资源税）.pptVIP

中国税收;第一节 土地增值税 　　 　　 一、土地增值税概述 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物〔以下称为转让房地产〕并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 二、土地增值税的特点 〔一〕以土地增值额为征税对象 〔二〕征税面比较广 〔三〕采用扣除法和评估法计算增值额 〔四〕实行超率累进税率; 三、土地增值税的作用 〔一〕加强对房地产市场的宏观调控 〔二〕抑制土地炒买炒卖行为 〔三〕标准土地增值收益的分配 ;　;　;　;　;　; 五、土地增值税应纳税额的计算　　　 第一步：计算增值额 　　　增值额＝转让房地产收入－扣除工程金额 　　　第二步：计算增值率 　　　增值率＝增值额/扣除工程金额×100% 　　　第三步：计算应纳税额 应纳税额＝∑〔本级增值额×本级税率〕 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除工程金额×速算扣除率;　　　〔一〕收入确实定 　　　纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　　〔二〕扣除工程金额确实定 　　　包括：支付的地价款或出让金；按国家规定缴纳的有关费用〔如过户手续费〕。 　　　包括：土地征用及拆迁补偿费〔包括耕地占用税〕、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。;　　　3.房地产开发费用 　　　包括：销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发费用不是据实扣除，而是按以下方法计算扣除： 　　　〔1〕财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额。超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。 　　 开发费用=利息+〔取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱〕×5%以内 　　　　 ;　　　〔2〕纳税人不能按转让房地产工程分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 　　　包括营业税、城建税、教育费附加、印花税。 　　　5.从事房地产开发的纳税人，可加计20%的扣除 　　　加计扣除=〔取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱〕×20%; 　　　旧房及建筑物评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 　　　转让旧房的，应按评估价格、地价款及转让税金作为扣除工程。对未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征地地增值税时不允许扣除。 ;　　 【例】2021年，南宁市某房地产开发公司销售新建商品房一幢，取得销售收入10000万元，该公司支付与商品房相关的地价款为1000万元，开发本钱为3000万元，银行借款利息500万元按房地产工程计算分摊并提供金融机构证明，该商品房所在地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为5%。请计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税额。〔如果上述利息支出不能分摊，应如何计算？〕 ;　　 【例】某企业转让一栋90年代建造的旧厂房，销售收入500万元，当时购置土地支出20万元，房屋造价100万元，如果按现行的材料、人工费市场价计算，建造同样的房屋需400万元，该厂房经评估为七成新。 该企业如何缴纳的土地增值税？;　 六、土地增值税的减免税和征收管理 〔一〕减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。 对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。　　 　　;　　　〔二〕征收管理　　　 　　　〔1〕纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。并同时向税务机关提交房屋产权证、土地使用证、土地转让房产买卖合同、房地产评估报告及其他有关资料。然后在税务机关核定的期限内缴纳税款。 〔2〕房地产开发公司因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按税务机关规定的期限申报。;　　　〔3〕纳税人在全部工程竣工结算前预售房地产，可根据其转让收入预征，待办理决算后再进行清算，多退少补。具体方法由各省制定。 　　 2.纳税地点 　　　土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上的地区