《郑家运房地产项目融资》课件模板.pptVIP

（Excellent handout training template）;2、银行 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）： （1）取得四证； （2）项目资本金（所有者权益）比例35%； （3）无国土资源部门、建设主管部门查实的囤地、囤房行为； （4）不得接受空置3年以上的商品房为贷款的抵押物； （5）对房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放贷款； （6）原则上只能用于本地区的项目，不得跨地区使用。异地使用须报备。 ;3、信托公司 除部分信托公司房地产信托产品被叫停外，信托公司仍可以窗口指导方式继续发行房地产信托产品，产品特点：纯贷款或者纯股权。 4、PE 私募基金积极寻机进入房地产领域。 四种主要融资方式中，着重介绍第3、4种。 ; 1、筹资能力强大。 2、融资成本高，融资方需要精确计算，避免项目被拖垮。 3、融资方式灵活：债权、股权、夹层，可满足项目前期资金需求以及重复融资需求。 4、可跨地区融资。 5、融资期限长。;信托公司 （受托人）;二、信托融资（3）——流程说明;2、信托结构的精巧化 ——单一结构：受益权不分期、不分层。 ——复合结构——向基金模式演进 （1）分期——增发募集，可长期甚至永久性存续。 （2）分层——优先级和次级，次级起到增信和收益节流的作用，次级/优先级≤1/3。 （3）分期+分层——案例：优先级（定期增发、开放赎回）、中间级、次级、T类（做市商）;;（二）、资金运用端 1、资金运用方式： ——贷款 ——股权投资 ——夹层 ;2、贷款 （1）不得向一级开发项目贷款 ——BOT、BT项目 ——市政建设项目 （2）二级开发项目须符合432要件 ——商品房项目 ——保障房项目 ——商业、旅游、会展、文化、体育项目 （3）合同文件： ——贷款合同 ——监管合同 ;;3、股权投资： （1）适用对象：一级开发项目、不满足432要件的二级开发项目、开发商重复融资的项目、信托公司贷款额度不足。 （2）投资方式：股权收购或???资 ——承诺对股权处置进行一定限制，如一定期限内不处置，开发商可以事先约定的价格优先购买等。开发商对等承诺支付权利维持费，解决信托收益中间分配资金来源。 ——优先分红，但有封顶，或者低于出资比例。 ——往往有对赌条款，如果项目目标不能实现，信托公司可自行处置，股权比例不再设限。 （3）合同文件 ——合作协议 ——股权转让合同或《增资合同》、项目公司章程 ——行权合同 ——担保合同 ——账户监管合同 ——委托管理或者联合管理合同;优先级;;（2）合同文件 ——主交易合同 ——还款协议 ——还款协议的担保合同。 ——账户监管合同 ;（三）、信托端与资金运用端的匹配 1、信托收益率与融资成本的匹配。 2、信托利益分配进度与融资方还款进度的匹配。 3、信托收益的核算与融资方返还本金的匹配。 4、信托计划期限与融资期限的匹配。 5、信托资金运用方式与融资需求的匹配。;三、PE（1）——特点;普通合伙人 （GP）;（一）、成立有限合伙 1、发起人成立有限责任公司，有限责任公司认购GP,成立有限合伙企业，并作为执行事务合伙人，收取管理费。 2、募集LP，蓄积资金规模，LP不执行合伙事务，不能超过49人，投资者可成立信托计划或公司入伙，避开人数限制。;（二）融资 1、收购项目公司股权，或者向项目公司增资，方式和合同文件与信托融资中的股权投资基本相同。 2、有限合伙没有金融业务许可证，债性融资属于企业间借贷，利息不受保护。如采取债性融资的方式，一般采取委贷，但受托的金融机构也要审查融资方是否符合监管政策，而融资方之所以向PE融资，一般不具备贷款条件。 （三）LP的退出 随时向LP分配合伙收益，最后通过退伙完成退出。 ;; 初始 普通合伙人 ; 谢谢！;演讲结速，谢谢观赏！;PPT常用编辑图使用方法;;;;