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光谷银座房地产项目木策划 目录 一、市场调研 （1）本楼盘的基本状况 （2）武汉市房地产市场行情 （3）光谷银座所在地区房地产市场概况 （4）竞争楼盘状况 （5）本楼盘与竞争楼盘的比较分析 二、价格策略 （1）总体定价策略；全过程定价策略 （2）确定本楼盘均价 三、销售策略 （1）销售渠道 （2）销售进度控制 （3）促销策略 市场调查 1、光谷银座的基本状况 光谷银座是新都汇的4号楼，属于高层写字楼。位于二三环之间，珞瑜路主干道，坐落于鲁巷广场以西，武汉-中国光谷核心商务区，金融经贸最活跃的地段。本写字楼位于武汉城市副中心的门户地段，楼高共32层。外墙主体立面为420厚的蜂窝板花岗岩，并具备外墙内保温的节能高效。标准层单层约面积900平米左右。 项目名称：光谷银座 项目位置：武汉市珞瑜路727号 建筑类型：高层（32层） 物业类别：写字楼 总户数：200户 占地面积：1900平方米 建筑面积：2900平方米 绿化率：37% 车位数：130 2、武汉市房地产发展状况 2009年上半年，全球金融危机的肆虐，房地产行业前景不明，但由于09年中国经济快速稳定发展，消费者对于房产消费的信心得以重新树立，同时，伴随着相关宏观调控政策和优惠措施的全面落实，房地产成交量呈大幅度增长。武汉作为中部崛起的核心城市，房地产成交量呈几何倍增长，价格也快速稳定提升。 武汉市2009年上半年商品住宅成交均价5275.18元/平方米，成交量42340套，成交总面积为465.74万平方米。销售面积排名前三的分别是武汉地产21万平法米，恒大17.53万平方米，保利15.73万平方米。销售金额排名前三的分别是武汉地产10.82亿元，万科9.23亿元，保利9.21亿元。 包含黄陂、江夏，2009年1月，武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米，之后逐月缓慢上涨，至6月份，成交均价达到5604.52元/平方米，整个上半年，武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米，月均上涨57元/平方米，月均涨幅1.12%。 2009年上半年武汉市部分区域商品住宅成交均价对比表： 表1 区域 成交均价(元/平方米) 同比上涨↑或下跌↓(%) 汉口中心区 7163.97 4.2↑ 武昌中心区 6252.14 8.39↓ 东西湖片区 3873.93 17.73↓ [注：东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。] 3、光谷房地产发展状况 产业布局是楼市发展的风向标，产业崛起是楼市火热的根本动力。随着富士康等世界500强企业以及配套企业进驻光谷，光谷区域产业的“和聚效应”更加明显，光谷的楼市进入全盛时代。 2009年，光谷新增商品房大概60万平方米，已售38万平方米。目前，光谷片区主要在售楼盘有：当代国际花园、领秀城、天伦华公馆、光谷银座、光谷时代广场等。 2009年1—7月非中心城区交易占整体成交比例叫过去明显增大主要是关山、金银湖、古田片区。区中光谷区域销售套数月成交接近2000套，与去年同期相比，价格涨幅高达28%。 4竞争楼盘状况 （1）紫菘名门 项目位于武昌邮科院88号，鲁巷广场对面，紧临东湖风景区和磨山风景区，处于光谷的门户未来光谷中心，极具升值潜力和发展前景。卖点：地理位置优势，处光谷中心，闹中取静，特有的自然环境做背景，人文环境好，聚集了大量的高知识的氛围。紫菘集团以建筑出生，曾获多个建筑荣誉奖项。如：先进施工企业、金屋奖、银屋奖、省综合开发百强企业、消费者满意单位、资信“AAA”信誉企业等多项建筑奖项。交通：近20路公交车，交通便利。物业：由紫菘物业独立管理。 1）基本信息 住宅类别：住宅,普通住宅 建筑类别：板楼 所在区域：洪山 光谷关山 容 积 率：4.47 [关于容积率] 绿 化 率：27% [关于绿化率] 建筑年代：2004-01-01 楼盘地址： 武昌邮科院88号 楼层状况：共21层,有2栋 车位信息：66个 均价：5873元/平米　 2）周边配套 幼儿园：育才实验幼儿园、鲁巷幼儿园 中小学：武汉体育学院 大学：中南民族大学、中南财经政法大学 综合商场：鲁巷广场,群光广场,运动服饰一条街,中百超市 医院：广州军区医院,市十二医院,关山医院 邮局：中国邮政 银行：工商银行、建设银行、民生银行 其他：第二中西医结合医院,武汉大学口腔医院,61726部队门诊 （2）光谷时代广场 光谷时代广场位居光谷步行街和SBI创业步行街交汇处，是以精装行政公馆为核心，集国际5A甲级写字楼、运动体验式商业中心和豪华空中泳池俱乐部为一体的首席财智综合体。 项目一期光谷时代公馆，历经三年精雕细琢，以全面超越五星级酒店的硬件标准、配套设施和贴心服务横空出世。它以城市核心地段、城市顶级产品、豪华俱乐部