万科融资渠道分析及启示.docVIP

龙源期刊网 万科融资渠道分析及启示作者：陶琴琴来源：《财讯》2017年第31期 ????????房地产业的黄金时期已经过去，传统商办地产出现了供给过剩的情况。但是房地产行业是否从此没落，一蹶不振呢？答案是否定的。经济持续发展的今天，房地产行业仍将作为国民经济支柱型产业，保持其一贯的地位。 ????????本文先介绍了万科集团目前的融资现状，通过对各种融资渠道的数据分析，从传统和新型融资渠道两方面入手，对每种融资渠道进行利弊分析，提出房地产企业应减少对银行贷款、有息负债等传统融资渠道的依赖性，同时开拓新型的融资渠道，如并购与合作开发、房地产基金、房地产信托、REITs等，使自己的融资渠道更加多元化，由此达到降低企业经营风险，提高企业生命力的目的。希望本文提供的一些启示，能让我国的房地产企业融资之路走得更好。 ????????房地产融资 融资渠道 多元化 ????????万科地产多元化融资渠道分析 ????????（1）股权融资的使用减少 ????????深圳万科企业股份有限公司于1988年上市，股本为4133万股，截至2016年9月30日，公司共有总股数110.4亿，其中A股97.24亿，H股13.15亿。上市28年，万科的股本翻了267倍。从当初一个小企业做到了如今的国内房地产市场上在无人可比肩的地位，股权融资的作用不可忽略。万科通过在股票市场上筹集资金，使自己的股本翻了200多倍，获得了其他方式难以取得的巨额资金。这些资本金为万科后期的不断扩张提供了保障。另外，万科良好的资金链保障了企业的良好发展，连续20几年的良好表现让万科的股票更得投资者的青睐。 ????????在股票市场上融资有很多好的方面。例如，投资者的资金不需要偿还，只需要在特定时候向股东派发红利，而公司有权决定发不发红利、以什么形式发和发多少，这就避免了因资产负债率过高而带来破产的风险。 ????????从2000年到2005年，资产负债率基本都在60%以下，在这段时间里，万科通过股权融资的渠道获得大量资金，资产负债率较低，企业的经营风险较小；2007年以后，资产负债率大幅度增长，尤其在2008年金融危机以后，股权融资的渠道被切断，万科再难从股市里获得融资。2015年，资产负债率达到77.7%，是2000年的1.63倍。可见，失去股权融资这条渠道后，万科的经营风险有上升的趋势。 ????????股权融资也存在明显的缺点。首先，过度的股权分散化可能会使原有股东丧失控制权。万科的股权分布非常分散，排名第一华润股份有限公司也只占15.24%。这对于公司的稳定发展有一定的阻碍；管理层和董事会的不稳定会导致公司的重大决策难以实施，还存在多头管理的隐患；公司的大股东不稳定，经常更换，这使得企业面临被恶意收购的风险。其次，虽然发行股票不需要向股东支付利息，但要向证券经纪人支付一系列的发行费用，比如手续费、代理费等等。另外，公司也要向股东支付一定的红利或者将公司盈利用于扩大再生产，投资者由此获得资本利得，在这个过程中，公司将会付出较大的机会成本。机会成本应该在进行决策时被考虑进去。 ????????（2）对银行贷款依赖度下降 ????????传统的房地产外部融资渠道主要依靠银行贷款，同样对房地产企业的贷款也占了银行贷款业务的一大块，这种联系将房地产企业与商业银行紧紧地联系在一起。万科地产在商业银行的信用等级一直很高，这也为万科的多元化融资提供了强有力的后盾。2008年以前，万科的融资渠道主要依靠股权融资和银行贷款，这两种渠道解决了万科80%以上的资金缺口。2009年到2012年，万科的主要融资来源则变成了公司内部互相担 ????????保的银行贷款、合作伙伴的投资等。2015年银行贷款余额59，476，955，000元，2014年银行贷款余额57，369，070，000元，由此可以看出，目前来看万科每年银行贷款增长的比例不高。 ????????从总额来看，万科的银行贷款在逐年增加，这和企业的规模不断扩张有关；另一方面，总负债中银行贷款的的占比在不断下降，2001年的银行贷款占了48.08%，到2015年银行存款只占负债的7.12%，期间这个比例有所波动，但大体下降的趋势明显。可以说，万科正在逐渐脱离商业银行的限制，开始探求商业银行贷款以外的多元化融资渠道。 ????????（3）新型融资渠道潜力巨大 ????????2005年，万科携手中信，成立 “中信资本·万科中国房地产开发基金”。 通过设立基金的方式向大众筹集资金，而不是仅仅局限与在小范围内融资。相对银行贷款和房地产信托等其他融资渠道，国内房地产基金领域监管不严，风险也更低。万科通过这个项目，扩大的自己的房地产项目开发，加快了资金的流动。并且，在经过基金投资人同意之后，将基金存续期延长到7年。房地产基金融资渠道使得合