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316-金仕海岸整合营销策划报告 316-金仕海岸整合营销策划报告 316-金仕海岸整合营销策划报告 金仕海岸营销策划案 金仕海岸营销策略方案 金汇名仕苑业主联宜会活动方案 金仕海岸开盘活动策划方案 金仕海岸定价方案 金仕海岸市场实行计划 金仕海岸视觉形象设计  金仕海岸整合营销策略方案  目 录 前言 第一部分 市场调研解析 中国房地产行业情况 海盐经济及房地产现状 项目基本情况 项目周边情况 检查统计 市场调研解析 项目SWOT解析 第二部分 项目定位及实行策划 目标市场定位 项目定位 实行策略 宣传策略及渠道 媒体广告计划 实行花销估量 第三部分 项目定价报告 竞争楼盘定价 定价指导思想 定价方案 初步定价  前 言 1、金仕海岸项目定位： 海盐第一个高品位的现代化海景豪宅 2、金仕海岸实行策略： (1).海景豪宅形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为实行手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销流传理论为品牌提升工具  3、金仕海岸发展目标： (1).经过专业化的市场实行和销售控制顺利达成开发商的销售计划 (2).利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业形象和核心竞争力 (3).为秦山房产未来新楼盘开发积累现代营销理论和实践经验。    第一部分 市场调研解析 中国房地产行业发展情况： 房地产业现在处于特别重要的转变时期。 第一是配合公民经济增加从粗放型向集约型转变，房地产业的增加方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产业从单纯的花销型产品转向投资和花销双重功能的产品。 第三在社会主义市场经济系统逐渐成立的过程中间，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自己调治方向转变，诚然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。  2、海盐经济及房地产现状： 海盐濒临杭州湾，为全国百强县。昨年海盐公民生产总值已经打破100亿元，若是按全县常住人口38万计算，其人均GDP已高出3000美元，人均可支配收入高于嘉兴地区的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划建设。在未来的三五年内，海盐的客观发展环境将会有一次巨变。 跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的接踵动工，使得海盐的区位优势更为立体的展现出来。由于碰到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住处的平均价格翻了一番，房地产市场表现出供需两旺的优异势头。 海盐2003年全县20家房地产开发资质企业商品房施工面积51万平方米(新开28万平方米),竣工15万平方米,销售18万平方米,预售24万平方米,销售收入2.8亿元。海盐房地产整体求大于供。 3、项目基本情况： 金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级中学隔街相对，总占地面积为62851平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住处开发项目。项目住处有多层、排屋、小高层，先期推出的多层和排屋现已销售达成，成立起了优异的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业项目，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层项目。 金仕海岸小高层住处建筑面积为37333平方米，商铺建筑面积3496平方米，车库建筑面积3000平方米，小高层共有10幢，朝秦山大道（东）与环城南路（北）沿街分布，北4幢，东6幢，每幢共12层，共有260户数，主力户型为三室两厅，面积在100—140平方米。小高层目前在建设，预计在今年10月结顶，并于四月份开盘销售。 4、项目周边情况： 议论：周边有核电新苑和河边小区两个上规模住处小区，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为海盐城区再生的居住地区之一。 （1）.周边住处小区分布情况： 本案周边有核电南苑、河边小区两个小区。 （前者为秦山核电站职工小区，共429户，1000多人；后者为海盐经济合用房小区，在1000户左右，3000多人。两个小区都是属于海盐地区上规模的住处小区，合计居民4000多人，居住人员相比较较丰饶） （2）.周边配套情况： 海盐高级中学（对面） 六一幼儿园（较近） 小学（较近） 沿海绿化公园（东面） 小型商场（较远） 娱乐休闲场所（较远） 医院等其他配套（较远） 公交车到达：202路、201路、公管所3路、河边路1路及4路。 5、检查统计： 本案立足金仕海岸小高层在海盐推出的特别性、机会性以及市场风险性的综合因素的考虑，为能深入解析房产购买客户集体的购买心理和地区花销理念的差异，我们从海盐武原镇当地中高层花销集体下手，做针对性的定量市场调研工作。依靠我们多年的策划经验和初步的针对性检查工作，我们所提出的策划方案里有必然的科学性和合理性，拥有较强的可行性。 一．海盐县市场定量检查报告 检查时间：2004-2