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昆明城中村项目可行性研究及 规划建意 打造品牌地产 .引领时尚商 居 昆明市XX 区XX 基地可行性研报告及规划建意 北京XX 房地产营销策划服务机 2009 年 目 录 第一章 项目发展背景 总论 1、1 项目背景 1、1、1 项目市场背景 2008 年，昆明“城中村”的改造进入了一个特殊的历史时期，从 2008 年 2 月 27 日起，“城中村”由原来的“整治”变成了“改造”由简单的“治理”质 变到“洗心革面”的“整形”。根据城市规划和昆明市对产业结构调整的有关要 求，为满足昆明市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，昆 明市羊甫房地产开发有限公司，经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进 行反复的调研、分析、比较，并根据当前房地产市场现状与发展趋势，该公司 预投标建设位于昆明市XX 区，XX街道“小厂自然村”城中村改造项目开发权。 该地块初步方案设计已经基本完成，各项前期工作和报批方案工作已相继开 展。 1、1、2 项目开发公司背景 1、2 项目可行性研究目的 1．2．1为项目投资决策提供依据。 1．2．2 为项目运作提供指导性建议。 1．2．3论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效 益。 1、3 项目可行性研究的前提条件 1．政府的立项批文。 1、土地及项目权属落实的证明文件。 2、与合作单位就项目达成的协议、意向。 3、建设用地规划许可证。 4、规划行政部门的规划设计要点。 5、建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000） 6、建设用地现状管线图。（1：500） 7、委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可 行性研究 报告”的批准文件。 8、业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。（书面意见、批 复、决定等） 1、4 项目资金筹措状况 1、5 项目可行性研究结论 基地属于昆明市政府主抓的 “城中村”改造重点工程之一，基地位于昆明市 XX 区，XX路与XX路的交汇处，城市规划中CBD （中央商务区）的范围之内，属 于核心区城市亮点的精品工程。是开启昆明“公园地产开发模式”首善之作。 有着不可替代的“城市地位”。 根据对昆明市住宅市场分析预测，项目开发市场销路基本看好。但项目财务 分析，及项目经济效益测算有待进一步的精准。 本项目开发为“城中村改造”用地，有利于企业品牌及企业形象的树立，有 明显的社会效益。 从目前昆明房地产市场状况分析表明，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建 议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场 调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整产品建议，并做好工程 建设规划，加强楼盘营销工作的主观能动性，尽可能控制开发建设成本，尽量 减小项目投资运作风险。 项目概况 2、1 项目位置 2、1、1 项目地理位置 城市：昆明市 行政区划：XX 区 隶属于： 非城市区划：为2020城市整体规划CBD （中央商务区）内 项目区位图 昆明北站 咫 尺 本 车程约 15 昆明站 昆明国际机场 车程约 30 区域局部放大图 本 项目周边，昆明 2 ·1 ·2 项目现状 项目四至： 北临环城北路，南至XX 街，西到XX 江，东到XX 路 周边道路： 北部：环城北路即城市一环路（昆明城市快速路）路宽：18 米 双向 四 车道 昆明主干道 南部：XX 街，XX 区域主干道，城市次干道，路宽：18 米 双 向 四 车道 东部: XX路，是贯穿昆明南北的城市主干道，即昆明城市的中轴线，路宽18 米 双向四车道 分析 目前，城市一环路东向西行驶进入项目较为方便，道路出口距项目基地约30