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商品住宅市场与发展前景探究 北京市商品住宅价格分析 2011年北京市商品住宅成交均价比2010年增长了6.98%，成交套数比2010年下降了28.30%，限购政策有效遏制了房价的过快上涨，但对于房价回归合理区间仍需时日。2011年商品住宅成交均价为21761元/平方米，比2010年上涨了6.98%，与2010年相比房价涨幅被有效遏制。2011年对房价调控成效比较显著的两个政策：一个是限购，一个是保障房建设。限购政策有效抑制了投资投机性购房需求，遏制商品住宅价格过快上涨；保障房建设分流了一部分商品住宅市场刚需人群，拉低了住宅市场整体成交均价，根据北京市住房和建设委员会发布数据，2011年北京市全年竣工各类政策性住房10万套，全年新建普通住房（含各类政策性住房）成交均价13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均价降低了11.3%，实现了北京市全年房价“稳中有降”的目标。从2011年商品住宅月度成交均价变化情况看，房价在两个时间段出现了较大的调整：一个时间段是2月中旬北京市住建委发布的京版“限购令”导致的3月份商品住宅成交均价骤降21.65%；另一个时间段是10、11月份，传统的“金九银十”以及开发商年终冲业绩等原因导致房价再次出现回落。2011年各月商品住宅成交均价仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表态今年将坚持调控政策不放松不动摇，可以预见在目前持续的政策压力下2013年或迎来商品住宅价格的合理回归。 北京市调控商品住宅价格的政策分析 商品住宅市场本身的供求结构决定了房价的涨幅增长迅速，为了满足广大需求者的购房需求，政府要发挥“市场调节者”的作用，通过货币政策、财政政策、住房保障政策等手段，调控商品住宅价格，使得房地产市场能够稳定发展。（一）货币政策利率政策作为一种重要的货币政策，从两个方面影响着住宅价格。第一，利率的直接作用。当利率降低时，实际购房成本就降低，消费者的需求就有所增加；对于开发商来说，开发的实际所用资金成本减少，因此就有更多的资金参与有限土地的竞争，使住宅供给的最大预期收益约束增加；这两种因素都会引起房价的上涨。相反，当利率提高时，实际购房成本增加，消费需求就会降低；用于房地产开发的资金成本增加，导致关于房地产的投资减少，使得住宅供给的最大预期收益约束减少，这两方面有可能导致房价下跌。第二，利率的间接作用。在市场经济不景气的情况下，政府采取扩张性的货币政策进行宏观调控。货币供给量增加，引起利率的降低从而吸引资本投入，社会的总收入就有所增加，引起经济环境的好转，商品住宅的需求就有所增加；相反，经济过热时，政府会采取紧缩性的货币政策减少货币供给量，引起投资较少，社会总收入减少，能有效缓解经济过热的情况，减少商品住宅的需求。综上所述，利率提高对住宅价格上涨是利空消息；利率降低对住宅价格上涨是利好消息。（二）财政政策税收政策作为财政政策的重要内容，在进行市场调控方面发挥着不可忽视的作用。政府有关部门可以通过税收种类和税率的调整有效地调整市场的供求关系，使财政政策的作用得到充分的发挥，对于有关房地产市场的调控方面发挥着重要的作用。首先，在房地产交易时采取优惠的税收政策鼓励人们进行合理的住房消费。财政部和国家税务总局在2008年10月22日下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》对交易环节的契税、印花税以及土地增值税进行了有效的调节。此通知规定个人首次购买住房的契税降至1%，个人买卖住房暂免印花税和土地增值税。这一规定的出台有效地缓解了居民的购房压力，刺激了人们有关住房的消费需求，有利于商品房交易活动的发展，实现房地产业的企稳回升。其次，要能够对购房居民的住房类型进行明确地区分，对于一般居民的普通性住房在税收方面给予一定的优惠政策。但各地有关普通住房的界定略有不同，根据[2005]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。此外国家有关部门规定从2010年1月1日起，将对个人购买年限低于5年的非普通性住房征收全额的营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。此规定充分发挥了营业税的调节作用，一方面满足了居民住房的合理消费需求，另一方面也通过营业税的差别征收合理地调整了消费结构，有利于房地产市场的平稳发展。（三）住房保障性政策我国目前的住房保障性政策主要有以下三种方式：第一，经济适用住房。所谓经济适用住房，是政府对城市里低收入的困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是限制了