某房地产项目营销策略报告.pptx

云海湾项目2011年营销策略报告;报告体系;目标;报告体系;政策调控——全年的国家宏观调控政策不断，三线城市的限购也从9月1日的台州限购拉开帷幕；长沙在全年供地计划方面，保障性住房用地占比更是达到30%；房市政策严峻;随着市场政策的打压，部分开发商已经做好了降价促销的准备，能否迎来价格下滑，“促销的下半年”众说纷纭；开发商压力不小;;从长沙1-7月的南城别墅项目销售可以看出，无论联排还是独栋，其平均销售难度都较大;从长沙1-7月开盘情况分析，长沙市场的130-140平米以上的大面积产品供应量很少，总体销售率也不高，大面积户型产品客户整体接受度不高;长沙云海湾;长沙云海湾;那么结合项目区域市场竞争进行分析;区域市场竞争分析：总量超过260万方;竞争市场小结束：片区未来土地供应量，主要集中在芙蓉南路沿线，板块内目前在售别墅项目推售速度放缓，价格差异较大,下半年除龙湾有新产品推出，其它基本上为尾货去化。板块内目前在售洋房主要和别墅项目联合推售（除纯洋房项目中建芙蓉和苑），区域洋房价格差异相对较大，均价在8000-11000元/平米，目前市场存量较小。;;总结： 1、2011年房地产市场政策不断加紧，下半年的楼市政策严峻，三线城市限购也拉开了帷幕； 2、长沙内六区成交产品结构分析 ： 90-120平米户型供销势头强劲，小于90平米房源供销缺口较大；整体供销差继续拉大，未来市场面临较大供应压力； 3、中高档140平米以上的大户型销售难度较大，而豪宅类大户型销售火热； 4、本项目未来区域内的别墅及大平层产品竞争较为激烈，客户争夺将更为白热化。;报告体系;项目位于南城芙蓉南路和披塘路交汇处，省府和融城的中心区位，交通、地铁便利，未来城市发展的新版图核心;但是这种未来成果，无法树立客户目前的购买信心，我们要的是排除制约客户信心的阻碍;项目u-home智能家居系统的引入需要较长时间去适应和消化;没有独享资源，两馆一中心和市政花园都属公共资源;客户对海尔的品牌形象，停留在家电上，而且在长沙是第一次开发项目，客户信心不足;一期推货：高层主力户型在140-150平米，联排??墅230-280平米，双拼450平米，都属于大面积产品，而目前的大面积产品销售难度较大;目前的工程节点紧张，且在仅有的一个月形象导入期和两个月蓄客期后，实现项目7个亿的保底销售目标，项目难度较大;阶段;;;跟踪日期;;报告体系;策略诠释： 形象推广·高举高打——项目作为豪宅系列产品，在形象推广应始终保持高端调性 精耕细作·节点爆破——目前项目在市场上并无影响力，且没有客户积累。根据推售产品，我们建议，按照阶段推广主题，强化区域覆盖力和信息传播力度，在主要节点之下延展铺排。 注重行业影响，发挥圈层营销——行业影响力的大小和行业对于项目豪宅形象的认同度，对项目圈层影响和价位支撑将起到较大作用。因此，确立项目在行业中的豪宅高端项目影响力，并进一步建立与各类高端群体联系、扩大圈层影响力，显得尤为重要。;项目营销节点情况:;;第一阶段：形象导入期（2011年9月29日—10月29日）;;（一）诚意客户登记方式：建议采取方式一 方式一：客户出示身份证复印件进行客户诚意登记 方式二：到银行开2万存期，免费登记成为VIP会员，会员 （二）诚意客户登记优惠： 开盘额外优惠1个点——凭诚意登记表即可在开盘时享受1个点的优惠。 认筹优惠10万抵20万——客户在项目拿到预售许可证后，至现场缴纳10万诚意金认筹，可享受10万抵20万优惠;悬念开篇、高端发声 品牌落地、形象提升;高端活动、制造热点 树立品牌、传播口碑;海尔·云海湾科技豪宅项目临时体验初现;;第二阶段：蓄客期（2011年10月29日—12月10日）;;整体思路;多渠道、同步推广 高端发声、塑造价值;整体思路;整体思路;整体思路;活动地点：豪布斯卡酒店（临时营销中心） 活动目的：提高品牌认知度，引爆市场关注，快速积累客户资源 活动内容： 海尔集团文化； 海尔地产的发展历程及开发理念； 海尔地产的创新居住理念； 长沙居住理念的发展及现状。 5. 参与人群： 海尔地产相关高层、长沙地产行业领军人物及相关学者。 6. 媒体支持： 潇湘晨报等各大媒体。; 活动地点： 豪布斯卡酒店（营销中心） 活动目的：高端联合，引爆市场关注、快速积累客户资源，提高认筹量 活动内容：全球顶级艺术品展览会，如 价值2亿元的皇室珍藏金钻“沙漠之星”，千面切割的金钻； 齐白石、张大千、徐悲鸿众多名家大师绝版真迹等 ； 项目相关内容展示。 5. 参与人群： 艺术品收藏家及项目VIP诚意客户 6. 媒体支持： 潇湘晨报等各大媒体。;参考主题活动3——产品推介会暨U-home系统战略签约仪式（或展示会），通过产品推介