某县北塔地村项目策划报告.ppt

阳曲县北塔地村项目策划报告;目 录;一、项目地块分析;项目位置;项目配套;项目总规划;地块现状及四至;地块现状;地块认知总结：;二、阳曲市场分析;区域概况;发展规划：;聚丰苑;城市假日—康 城;美家园;德和盛嘉园;龙兴苑;聚丰苑;房地产市场分析;市场总结;三、项目产品定位;项目SWOT分析; 本案面临城市发展的利好，项目规模适中，发展空间较大，但在开发过程中要处理和解决如下几项矛盾： 本案开发周期与市场急速变化的矛盾 ——规模化分期开发与市场急速变化形成的未来市???不稳定性。 地块硬性缺陷与规划、建设的矛盾； ——地块高差与坡度问题形成的因地制宜开发问题。 本案区位与外围道路阻隔的矛盾； ——铁路、公路噪音污染与外出交通的涵洞坡度问题。 ;开发市场分析;项目宗地分析;开发策略;一期：地块东北侧区域多层住宅，商业 一期目标——引爆 ? 以多层为启动区，迅速树立项目形象，突破区域陌生感； ? 快速销售、稳定回现； ? 检验市场反应，以备后期调整策略。;一期开发土地与市场分析总结;客群分析;客群分析;客群定位; 根据对本案周边几个项目的走访，我司对阳曲购房客群有了大致的判断，现对主辅客群做如下分析：;客户定位 阳曲下辖乡镇富裕村民 县城与周边乡镇适婚人群 看中阳曲未来发展潜力的投资客 区域分布 下属乡镇、农村区域 阳曲县交通干线区域 置业特征 这部分客户是农村中先富裕起来的一批人，渴望融入县城生活，比较关注楼盘的品质与价格，对楼盘的性价比比较注重；;客户需求分析;通过近几年的发展，阳曲住房消费的市场化环境已基本形成，消费者在购房时考虑的因素主要集中在产品质量、房屋价格及房屋附加值三个方面。 第一，现在城区近50%的居民仍居住在原单位房或房改房内，居住环境较差。其子女独立后一般都选择购买商品房，那么他们对房屋的质量就会有很高的期望，希望改善原先较差的居住环境。 第二，通过实地的市场调查，发现城区内房屋价格远远超过了当地居民的支付水平，超高性价比的房子一房难求。 第三，消费者在购买房产时，虽然主要是为了解决居住问题，但作为不动产的房产来说，本身就有保值和增值的功效，所以好的升值空间也是消费者考虑的主要因素。 ;四、项目产品建议;形象定位;项目一期; 现有竞争项目及阳曲县以往项目均已现代风格为主，??于本项目体量较大，且必须采取分期开发策略；建议本项目采用欧式风格建筑；;底层外立面构造;露台、老虎窗;底层入户花园;户型;;; 弧形窗设计使房屋外立面有流线型感觉，内部设置显示出跳跃与变化，彰显个性与时尚。;;飘窗;细部设计——落地窗;园林景观;坡地，园林交通设计尽可能弯曲，弱化高度感，同时通过逐步弯曲可以较低坡度的陡峭性；;园林植物：项目地块坡度感，要求尽可能弱化高差，同时要弱化与后期项目高差；尽可能采用乔木、灌木、草坪相结合模式弱化高度差；（指花、草、树、木的层次感） ;景观小品; 园林内部设置少量艺术小品，能够增加项目的生活气息，同时还能提高项目的市场认可度和项目形象。;会所设置建议;价格建议;五、营销推广策略;推广市场分析;本项目推广模式定位：;宣传推广模式;售楼部;样板房;售楼中心选址建议;媒体推广 户外拦截 ? 道旗 ? 户外广告牌 ;媒体推广 项目楼书 内容： 项目卖点、项目动态、人文生活方式、业主生活信息、 形式： 作为礼品免费分发，放置于售楼中心，派送给业主等。 海报、单页、短信 内容： 1、项目卖点 2、项目动态 3、开发商宣传 4、活动信息 ;活动推广（二次传播） 自驾车普及运动 地点：售楼中心 人员：限购房享受（结合促销活动） 内容：免费赠送品牌电瓶车1辆，为宣传效果，建议统一喷绘项目标志。;活动推广 周末或者节假日，在售楼中心或阳曲高规格酒店举行冷餐会形式答谢客户，同时运用“老带新”等活动或者赠送礼品活动进行二次传播。;销售市场分析;销售策略;13年9月;形象导入期 （ 2012.4.1-2012.05.31 ） 目标人群：阳曲公众，以潜在目标客户群为主。 推广目的：激发楼市关注，预热市场，打开知名度。 推广主题：营造气氛，引领群众对本项目的向往。 销售形式：本阶段主要为积聚购买动能，而不开展认购登记。 媒介配合：户外、电视广告广告表达：以户外、电视广告、公关活动“组合拳” 形式，共同为项目炒热市场，达到“未见其盘，先闻其名”的效果； 广告目的：引起社会对本案的普遍关注，引发目标消费群对本案的广泛期待和关注； 广告形式：以新闻稿制造新闻点，借助新闻的力量，传递项目信息，此为外力；同时软广告硬做，把项目发售前的市场环境充分调动起来，形成良好的发售期待氛围。 ;阶段划分 形象导入期 2